不讓房子被拍賣的五個方法

一、先提出異議,延緩程序

二、申請停止執行,暫停拍賣

三、協商談判 撤封條件

四、申請更生清算,停止拍賣

五、找人頭拍賣買回

一、先提出異議:

一般查封拍賣過程中,可針對各種程序提出異議,拖延拍賣時間,以時間換取空間。

    1. 如 債權不存在、債權金額有誤
    2. 執行名義內容有誤
    3. 藉 查封程序不斷拖延

對法院強制執行程序認為有誤,可依強制執行法第12條第1項規定,聲明異議。
變就必須針對異議之處,請核定判斷,若有誤,就必須更正,勢必延長執行時間

 

二、申請停止執行,暫停拍賣:

執行名義上與實際債務不符服,可依強制執行法第14條向執行法院
對債權人提起異議之訴。
提存保證金後,就會停止拍賣,直到判決確定,且債權人勝訴才會繼續拍賣。
有時候一個訴訟就可以拖好幾年。

 

三、協商談判 撤封條件:

找出查封人弱點,協商有利撤封條件

(1)查封人是否是抵押權人,如果不是就好談

沒有抵押權,拍賣後不一定分配得到。而且 沒有抵押權的債權,就是普通債權,
被查封人 可以向法院聲請更生,法院同意更生,普通債權人,更難拿到錢。

(2)查封人是否為銀行,如果不是,也好處理

一般債權人,法律不熟悉,債權文件或強制執行程序,常會有瑕疵,
利用其法律程序的疏失,提出異議,拖延查封程序,取得有利談判籌碼。

(3)查封人是銀行,掌握銀行心態來談判,銀行只要能確保正常繳款,比較會給債務人留餘地

提出新的還款計畫,只要能將所有積欠利息繳清,頂多再多預繳幾期,多會願意撤封。

 

四、申請更生清算,停止拍賣:

(1)無法協商,向最大債權銀行提出前置協商:

若已無力維持正常繳息,可依消費者債務清理條例,向最大債權銀行提出前置協商,
若達成協議之後,銀行就必須撤封,日後只要依據協議所繳金額履行就可以,長期解決被查封的問題。

(2)前置協商不成,再向法院聲請更生

如果協商或調解失敗,則向法院聲請更生(或清算),法院一般在一、二個月會寄送裁定。
法院裁定開始更生後,依據消債條例規定,原來有遭法院強制執行查封,可以向民事執行處陳報要求撤封

五、找人頭拍賣買回

(1)房子不點交,且有長期租約,法院拍賣價格會低很多。
(2)找人頭從法院標回來。
(3)再向銀行借低利房貸,償還其他高利率債務,大幅減輕負擔。
(4)適當時機再過戶回來自己或家人。

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如何 協助客戶 房子不被拍賣

(1)調閱謄本,聯絡法院詢問查封執行名義

依據法院查封執行名義,了解債權人所主張債務是否與實際相符
通常債權人送法院的時候,不會很細心核對實際積欠債務現況
若有錯誤,可以提出異議,拖延時間,塑造與在債權人有利的談判條件

(2)依據債權人的屬性爭取有利的撤封條件

債權人如果是銀行人,比較不會堅持要拍賣,能夠將欠款繳正常,要談判撤封不難
債權人若無抵押權,評估分心若真的拍賣他是否能夠拿得到後,再訂談判策略。

(3)若有查封程序上的瑕疵,向法院申請停止執行,再談判:

一般債權人送強制執行,程序上不會很仔細,難免就會發生錯誤,債務人就有權利暫停,
並可提起異議之訴。  這時候,就比較容易談好一點的撤封條件。

(4)無法談判,向最大債權銀行,申請債務協商:

若申請債務協商後,在全人就有很大的壓力,因為談判不成,可能就申請更生或清算,
現在法院核准通過根生的比例很高,若更甚通過,債權人就不能繼續查封拍賣了,
甚至若依照更生的條件,債權人的債務還會被打折。

(5)協助法院標回房子:

若是債務人有信用良好的親友,可以買回房子,
在資金、程序上,協助債務人買回房子。

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