二胎有4種,如何借到安全又低利的房屋二胎?

二胎有4種,利率高低差很多

二胎依債權人分為4種

  1. 銀行二胎:
    利率則介於年息3.5%~14%,同一借款人最高可貸300萬元,年限7~15年。
  2. 租賃公司二胎:
    利率約在年息6%到18%,最高可貸300萬元,最長年限10年,貸款成數90%,最高可到鑑價110%。
  3. 民間二胎:
    月利率約1%至3%間,貸款金額無上限,最高額度可達房價100%。
  4. 當舖二胎:
    月利率約2%至9%間,貸款金額無上限,最高額度可達房價100%以上。

有三胎、四胎嗎?

當然有,可以借到三胎、四胎、甚至五胎。只要債權人願意接受,不管到第幾順位或第幾胎都可以設定,只要雙方談好借款條件,地政事務所都可以做抵押權設定

除了房屋,其他不動產可以做二胎嗎?

只要是不動產,無論是哪種土地或房屋,只要地政機關可以設定抵押權,都可以。
土地:以建地、農地、旱地、林地…..
房屋:透天、公寓、大樓、廠房、旅館、農舍、別墅…..

二胎可借金額如何評估:

  1. 參考實價登錄估價
  2. 扣除土地增值稅
  3. 確定 前順位欠款金額
  4. 估價 扣除 增值稅、前順位欠款金額後金額  x 貸款成數
  5. 貸款成數 依債權人評估:
    債權人對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在作。

二胎可以貸款的額度大概是(房價估價-前順位的借款金額-增值稅)x x貸款成數=可借的金額

二胎的還款方式:

  1. 每月只繳利息,不攤還本金:
    僅支付二胎的利息,本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息,有能力時再還本。(民間二胎常用的還款方式)
  2. 本利平均攤還:
    借款期間內,較常見是2~15年本金攤還,再加上每個月的利息。(銀行及融資公司二胎的還款方式)

銀行二胎貸款是什麼?

「銀行二胎貸款」:先決條件借款人或保證人名下要有房子,且第一順位的房貸必須繳息正常且沒有異常繳款紀錄等,通常在房貸繳滿一年後才能向銀行申請二胎房貸要申請「二胎房貸」。

一、銀行二胎貸款評估的4個條件:

  1. 估價還有殘值:
    房地產的估值,扣除增值稅及在設定第一順位抵押權的銀行的貸款金額,還有剩下的「殘值」。
  2. 一胎貸款繳款正常,且至少要貸款6個月以上。
  3. 借款人信用要正常:
    銀行會審查貸款人的信用資料,當作是否核准的參考,借款人如果:
    (1)有拒絕往來記錄或是貸款或信用卡延滯30天以上
    (2)未繳信用卡最低應繳金額或是信用卡強停
    (3)有退補50萬以上記錄
    (4)有逾期、被查封、呆帳記錄。
    (5)曾做保人,借款有呆帳情況未滿5年者。
    相關連結:提高信用分數,,拉高銀行貸款的6個方法
  4. 借款人要有還款能力:
    會要求借款人提供財力、收入證明,評估收入負債比。
    相關連結:18種財力證明幫您像銀行爭取像銀行爭取最好的貸款條件

二、銀行二胎貸款額度是多少?

  1. 一般依房屋所在位置近期的實價登錄為依據核貸最高9成再扣除前順位借款金額、土地增值稅。
  2. 同一借款人一般最高可貸300萬元。

三、銀行二胎貸款利率是多少?

利率高低決定因素:

  1. 銀行,有些銀行利率較高,如台新、新光,但相對作法較積極。
  2. 貸款成數。
  3. 借款人條件。
  4. 介紹人議價能力。
  5. 房屋地點、屋況。

四、哪些人比較適合辦理銀行二胎:

  1. 有明確的資金用途:
    且希望能按月分期攤還的人,最適合辦銀行二胎。
  2. 自營商:
    中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室。
  3. 每月收入不固定的上班族:
    如業務族,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,不容易辦銀行信貸。
    如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

 

租賃融資公司二胎貸款是什麼?

租賃融資公司(例如中租裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短,但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件,轉向租賃融資公司借款的二胎。

一、租賃公司二胎貸款條件?

  • 利率:6%到18%
  • 最長貸款年限:10年(120期)一般是分7年/84期。
  • 最高貸款金額:300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價110%,外島不予承作。
  • 估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。
  • 限制條件:
    房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)

二、哪些情況適合申請租賃公司二胎

信用正常且有收入,因情形狀況而辦不了銀行二胎時,可以向租賃融資公司申請二胎。

    1. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
    2. 負債比偏高被銀行退件。
    3. 卡循過高被銀行退件。
    4. 近3個月聯徵次數太高。
    5. 公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
    6. 購屋房貸未繳滿一年。
    7. 房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
    8. 銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。


當舖二胎貸款是什麼?

  • 當鋪二胎就是,是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定,向當舖申請二胎貸款。
  • 過去當舖以收汽車抵押、黃金、鑽石典當借款比較多。近幾年當舖也做土地、農地、房屋二胎等融資。
  • 當舖多位於交通要到旁,主要是針對急需資金的人,提供短期借款。由於當舖為特許行業,要經營需花一大筆錢買牌照,且路邊店面租金高,一般借款利率會較民間代書二胎貸款高。

什麼狀況會需要借當舖二胎貸款?

  1. 很急著需用錢,需要立即拿到錢。
  2. 需錢時間短,金額不大,不動產不想被設定抵押權。
  3. 貸款成數太高,一般民間代書二胎貸款估不到。
  4. 借款金額不大,利率雖然高,實際金額卻不多。
  5. 長期與當舖往來,習慣需小額資金時,ˊ直接以押權狀方式借款。

 

民間二胎貸款是什麼?

民間二胎的金主有哪些?

民間二胎貸款,是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定,向代書或是民間金主申請二胎貸款。民間二胎的金主很多都是比較有錢的職業,例如:有其他副業的上市櫃公司的老闆、投資客、豐富借貸經驗的當舖業者、房仲、退休的銀行經理、國家考試認證的地政士、債務整合人才、代書,是對於不動產投資相當熟悉的人而並不是不合法黑社會、地下錢莊這類的人。

什麼狀況會需要借民間二胎貸款?

通常是因銀行貸款辦不過時會選擇的融資管道
需要辦民間二胎的10個情況:

  1. 急需用錢,無法等待銀行冗長的審核程序。
  2. 半年內才剛辦理過銀行房屋貸款。
  3. 貸款成數過高,銀行估不到。
  4. 銀行負債比過高,信用卡循環信用過高。
  5. 曾經有貸款遲繳紀錄。
  6. 聯徵紀錄、信用評分有瑕疵,被銀行拒絕往來。
  7. 需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套。
  8. 年紀超過65歲以上,或是沒有收入及財力證明。
  9. 產權不完整,房屋或土地只有持分部分所有。
  10. 不方便讓家人知道,不能入內看屋鑑價。

民間二胎貸款的優點:

  1. 貸款成數高:
    最高額度可達約房價的90%以上。
  2. 速度快:
    1~3天能取得資金,最快當日就可撥款。
  3. 不看信用狀況:
    信用不良也可借,不需徵信也不用保人。
  4. 擔保品寬鬆:
    產權不完整也可借,持分可借,屋齡不限。
  5. 只繳息:
    每月只繳息,不必分期償還本金,負擔輕。
  6. 還款彈性:
    可依財務狀況,隨時部分還款,減輕利息負擔。

民間二胎貸款的缺點:

  1. 利息高:
    一般月利率約1%~3%,低於當舖,但較銀行高不少。
  2. 只繳息,沒分期還本:
    日後轉增貸銀行,必需一次還本才能轉。
  3. 設定民間抵押權:
    日後轉代銀行必須向銀行說明,增加難度。

 

如何找到低利民間二胎

民間二胎利息高低差很多,月利從0.8%-3%,利率高低取決於:

  1. 風險高低:
    貸款成數、金額高低,擔保品種類會影響到風險大小,風險越低,民間二胎利率就比較低。
  2. 金主種類:
    傳統型金主多屬專業經營,常與當舖或地下錢莊配合,利率一般都會收得較高。
    目前因銀行存款利率太低,有很退休族或定存族,把存款拿出來以較低利放民間二胎,作業餘金主,業餘金主重視客戶的質,利率就會比傳統民間二胎金主低很多


哪幾種民間二胎金主利息比較低?又安全

  • 以前的民間二胎金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人,但這幾年因銀行存款利息太低,房地產2年內買賣要課高達35%~45%的房地合一稅。
  • 因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間二胎獲利
  • 這些族群較傳統金主謹慎守法,只收合法範圍內的民間二胎利息,放款過程也必須一切合法。
  • 向這些民間二胎金主借款往來,不但利息低、負擔輕,而且可以很安心。

這4種金主民間二胎利息低,又很安全:

    1. 銀行行員:
      銀行行員對放款較專業,流程熟悉,雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款,資金雖不雄厚,但容易溝通,決定快速,絕不會也不敢違法、欺騙。
    2. 退休老師、公務員:
      政府砍掉18%優惠存款及退休年金後,一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎,利率要求不高,一輩子奉公守法,跟他們借錢可以很放心。
    3. 大額存款定存族:
      銀行存款年息低到只剩1%,存的不甘心,對放款意願高,資金很多,也是很好民間二胎金主,只是有些太有錢了,積極度不像前2種金主,速度有時無法當天撥款,若資金不是很急著用,需要的金額又較大,可找這類金主借民間二胎
    4. 房地產投資客:
      房屋2年內買賣交易稅太高,許多投資客滿手現金,卻不願買房,對放款也有概念,也是很好配合的民間二胎金主。


什麼是金主直營的民間二胎
?有什麼好處?

  • 金主直營就是金主與特定代書合作,借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款,借款人直接與民間二胎金主聯絡,商討貸款條件。
  • 由於直接聯繫,不需透過介紹人傳話浪費時間,民間二胎金主可第一手立即評估貸款條件,快速決定並安排撥款。
    服務費也因減少中間人的費用,就負擔輕很多。
  • 不但可省下高額的服務費,也才能馬上審核民間二胎可否貸款,當天快速撥款。
  • 大多數貸款公司或代辦業者,多不是金主直營,也不讓借款人與金主直接聯繫,以利其收取高額服務費。

民間二胎金主直營貸款好處:

  • 速度快:
    直接與民間二胎金主商討,速度快很多,最快可以當日撥款
  • 利息低:
    利息遠低於一般專業金主,不要求高利率,利率低一點,但要求合法安全
  • 費用少:
    辦理的費用當中不會有太高的仲介費出現,而是低費用支付即可。
  • 條件活:
    貸款條件非常靈活多元,因為可以直接與民間二胎金主談論決議。
  • 保障大:
    金主的好與壞可以在洽談過程中直接了解,不必等到最後要辦理時見到民間二胎金主後才擔心。
  • 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,民間二胎金主可協助配合塗銷抵押權,以利轉貸。


為什麼找安心代書協助辦低利民間二胎

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利的民間金主多,介紹的民間貸款利率通常都比較低
  4. 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,安心代書可協助轉貸銀行貸款,長期降低利息負擔