二胎有4種，如何借到安全又低利的房屋二胎？
二胎有4種，利率高低差很多
二胎依債權人分為4種
- 銀行二胎：
利率則介於年息3.5%~14％，同一借款人最高可貸300萬元，年限7~15年。 - 租賃公司二胎：
利率約在年息6%到18%，最高可貸300萬元，最長年限10年，貸款成數90%，最高可到鑑價110%。 - 民間二胎：
月利率約1%至3%間，貸款金額無上限，最高額度可達房價100%。 - 當舖二胎：
月利率約2%至9%間，貸款金額無上限，最高額度可達房價100%以上。
有三胎、四胎嗎？
當然有，可以借到三胎、四胎、甚至五胎。只要債權人願意接受，不管到第幾順位或第幾胎都可以設定，只要雙方談好借款條件，地政事務所都可以做抵押權設定。
除了房屋，其他不動產可以做二胎嗎？
只要是不動產，無論是哪種土地或房屋，只要地政機關可以設定抵押權，都可以。
土地：以建地、農地、旱地、林地…..
房屋：透天、公寓、大樓、廠房、旅館、農舍、別墅…..
二胎可借金額如何評估：
- 參考實價登錄估價
- 扣除土地增值稅
- 確定 前順位欠款金額
- 估價 扣除 增值稅、前順位欠款金額後金額 x 貸款成數
- 貸款成數 依債權人評估：
債權人對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素，目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者，各有各的評估方式，貸款成數是80%到110%都是有人在作。
二胎可以貸款的額度大概是（房價估價-前順位的借款金額-增值稅）x x貸款成數=可借的金額
二胎的還款方式：
- 每月只繳利息，不攤還本金：
僅支付二胎的利息，本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息，有能力時再還本。(民間二胎常用的還款方式) - 本利平均攤還：
借款期間內，較常見是2～15年本金攤還，再加上每個月的利息。(銀行及融資公司二胎的還款方式)
銀行二胎貸款是什麼?
「銀行二胎貸款」：先決條件借款人或保證人名下要有房子，且第一順位的房貸必須繳息正常且沒有異常繳款紀錄等，通常在房貸繳滿一年後才能向銀行申請二胎房貸要申請「二胎房貸」。
一、銀行二胎貸款評估的4個條件：
- 估價還有殘值：
房地產的估值，扣除增值稅及在設定第一順位抵押權的銀行的貸款金額，還有剩下的「殘值」。 - 一胎貸款繳款正常，且至少要貸款6個月以上。
- 借款人信用要正常：
銀行會審查貸款人的信用資料，當作是否核准的參考，借款人如果：
(1)有拒絕往來記錄或是貸款或信用卡延滯30天以上
(2)未繳信用卡最低應繳金額或是信用卡強停
(3)有退補50萬以上記錄
(4)有逾期、被查封、呆帳記錄。
(5)曾做保人，借款有呆帳情況未滿5年者。
相關連結：提高信用分數，，拉高銀行貸款的6個方法 - 借款人要有還款能力：
會要求借款人提供財力、收入證明，評估收入負債比。
相關連結：18種財力證明幫您像銀行爭取像銀行爭取最好的貸款條件
二、銀行二胎貸款額度是多少?
- 一般依房屋所在位置近期的實價登錄為依據核貸最高9成再扣除前順位借款金額、土地增值稅。
- 同一借款人一般最高可貸300萬元。
三、銀行二胎貸款利率是多少?
利率高低決定因素：
- 銀行，有些銀行利率較高，如台新、新光，但相對作法較積極。
- 貸款成數。
- 借款人條件。
- 介紹人議價能力。
- 房屋地點、屋況。
四、哪些人比較適合辦理銀行二胎：
- 有明確的資金用途：
且希望能按月分期攤還的人，最適合辦銀行二胎。 - 自營商：
中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室。 - 每月收入不固定的上班族：
如業務族，無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業，不容易辦銀行信貸。
如果名下有不動產，就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。
租賃融資公司二胎貸款是什麼?
租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短，但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，大部份是因為辦銀行二胎辦不過件，轉向租賃融資公司借款的二胎。
一、租賃公司二胎貸款條件？
- 利率:6%到18%
- 最長貸款年限:10年（120期）一般是分7年/84期。
- 最高貸款金額:300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。
- 估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。
- 限制條件:
房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)
二、哪些情況適合申請租賃公司二胎
信用正常且有收入，因情形狀況而辦不了銀行二胎時，可以向租賃融資公司申請二胎。
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- 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
- 負債比偏高被銀行退件。
- 卡循過高被銀行退件。
- 近3個月聯徵次數太高。
- 公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
- 購屋房貸未繳滿一年。
- 房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
- 銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。
當舖二胎貸款是什麼？
- 當鋪二胎就是，是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定，向當舖申請二胎貸款。
- 過去當舖以收汽車抵押、黃金、鑽石典當借款比較多。近幾年當舖也做土地、農地、房屋二胎等融資。
- 當舖多位於交通要到旁，主要是針對急需資金的人，提供短期借款。由於當舖為特許行業，要經營需花一大筆錢買牌照，且路邊店面租金高，一般借款利率會較民間代書二胎貸款高。
什麼狀況會需要借當舖二胎貸款？
- 很急著需用錢，需要立即拿到錢。
- 需錢時間短，金額不大，不動產不想被設定抵押權。
- 貸款成數太高，一般民間代書二胎貸款估不到。
- 借款金額不大，利率雖然高，實際金額卻不多。
- 長期與當舖往來，習慣需小額資金時，ˊ直接以押權狀方式借款。
民間二胎貸款是什麼?
民間二胎的金主有哪些？
民間二胎貸款，是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定，向代書或是民間金主申請二胎貸款。民間二胎的金主很多都是比較有錢的職業，例如：有其他副業的上市櫃公司的老闆、投資客、豐富借貸經驗的當舖業者、房仲、退休的銀行經理、國家考試認證的地政士、債務整合人才、代書，是對於不動產投資相當熟悉的人而並不是不合法黑社會、地下錢莊這類的人。
什麼狀況會需要借民間二胎貸款？
通常是因銀行貸款辦不過時會選擇的融資管道
需要辦民間二胎的10個情況：
- 急需用錢，無法等待銀行冗長的審核程序。
- 半年內才剛辦理過銀行房屋貸款。
- 貸款成數過高，銀行估不到。
- 銀行負債比過高，信用卡循環信用過高。
- 曾經有貸款遲繳紀錄。
- 聯徵紀錄、信用評分有瑕疵，被銀行拒絕往來。
- 需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套。
- 年紀超過65歲以上，或是沒有收入及財力證明。
- 產權不完整，房屋或土地只有持分部分所有。
- 不方便讓家人知道，不能入內看屋鑑價。
民間二胎貸款的優點：
- 貸款成數高：
最高額度可達約房價的90%以上。 - 速度快：
1~3天能取得資金，最快當日就可撥款。 - 不看信用狀況：
信用不良也可借，不需徵信也不用保人。 - 擔保品寬鬆：
產權不完整也可借，持分可借，屋齡不限。 - 只繳息：
每月只繳息，不必分期償還本金，負擔輕。 - 還款彈性：
可依財務狀況，隨時部分還款，減輕利息負擔。
民間二胎貸款的缺點：
- 利息高：
一般月利率約1%~3％，低於當舖，但較銀行高不少。 - 只繳息，沒分期還本：
日後轉增貸銀行，必需一次還本才能轉。 - 設定民間抵押權：
日後轉代銀行必須向銀行說明，增加難度。
如何找到低利民間二胎
民間二胎利息高低差很多，月利從0.8%-3%，利率高低取決於：
- 風險高低：
貸款成數、金額高低，擔保品種類會影響到風險大小，風險越低，民間二胎利率就比較低。 - 金主種類：
傳統型金主多屬專業經營，常與當舖或地下錢莊配合，利率一般都會收得較高。
目前因銀行存款利率太低，有很退休族或定存族，把存款拿出來以較低利放民間二胎，作業餘金主，業餘金主重視客戶的質，利率就會比傳統民間二胎金主低很多。
哪幾種民間二胎金主利息比較低？又安全
- 以前的民間二胎金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人，但這幾年因銀行存款利息太低，房地產2年內買賣要課高達35%～45%的房地合一稅。
- 因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間二胎獲利
- 這些族群較傳統金主謹慎守法，只收合法範圍內的民間二胎利息，放款過程也必須一切合法。
- 向這些民間二胎金主借款往來，不但利息低、負擔輕，而且可以很安心。
這4種金主民間二胎利息低，又很安全：
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- 銀行行員：
銀行行員對放款較專業，流程熟悉，雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款，資金雖不雄厚，但容易溝通，決定快速，絕不會也不敢違法、欺騙。 - 退休老師、公務員：
政府砍掉18%優惠存款及退休年金後，一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎，利率要求不高，一輩子奉公守法，跟他們借錢可以很放心。 - 大額存款定存族：
銀行存款年息低到只剩1%，存的不甘心，對放款意願高，資金很多，也是很好民間二胎金主，只是有些太有錢了，積極度不像前2種金主，速度有時無法當天撥款，若資金不是很急著用，需要的金額又較大，可找這類金主借民間二胎。 - 房地產投資客：
房屋2年內買賣交易稅太高，許多投資客滿手現金，卻不願買房，對放款也有概念，也是很好配合的民間二胎金主。
- 銀行行員：
什麼是金主直營的民間二胎？有什麼好處？
- 金主直營就是金主與特定代書合作，借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款，借款人直接與民間二胎金主聯絡，商討貸款條件。
- 由於直接聯繫，不需透過介紹人傳話浪費時間，民間二胎金主可第一手立即評估貸款條件，快速決定並安排撥款。
服務費也因減少中間人的費用，就負擔輕很多。 - 不但可省下高額的服務費，也才能馬上審核民間二胎可否貸款，當天快速撥款。
- 大多數貸款公司或代辦業者，多不是金主直營，也不讓借款人與金主直接聯繫，以利其收取高額服務費。
民間二胎金主直營貸款好處：
- 速度快：
直接與民間二胎金主商討，速度快很多，最快可以當日撥款 - 利息低：
利息遠低於一般專業金主，不要求高利率，利率低一點，但要求合法安全。 - 費用少：
辦理的費用當中不會有太高的仲介費出現，而是低費用支付即可。 - 條件活：
貸款條件非常靈活多元，因為可以直接與民間二胎金主談論決議。 - 保障大：
金主的好與壞可以在洽談過程中直接了解，不必等到最後要辦理時見到民間二胎金主後才擔心。 - 可配合協助轉貸銀行：
若因急用借款，之後若要轉貸銀行，民間二胎金主可協助配合塗銷抵押權，以利轉貸。
為什麼找安心代書協助辦低利民間二胎？
- 銀行很熟悉：
長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係 - 服務費低：
案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。 - 貸款利率低：
代書長期配合低利的民間金主多，介紹的民間貸款利率通常都比較低。 - 可配合協助轉貸銀行：
若因急用借款，之後若要轉貸銀行，安心代書可協助轉貸銀行貸款，長期降低利息負擔。
