共同共有、分別共有 不一樣?

共同共有分別共有

一、何謂公同共有?何謂共同共有?

共有~同一筆房屋或土地,由幾個人共同擁有。

共同共有~幾個人共同擁有不動產,但每個人持有比例還不確定,需待協議完成或法院判決後,才能確定個人的持有比例。

公同共有~與共同共有是同一個意思,法律上叫公同共有,但民眾很多人稱為共同共有。

二、為什麼會共同共有

大多數是因為辦繼承時,無法達成共識,只能先以共同共有登記所有權。

三、共同共有可不可以單獨貸款

因為所有權比例還不確定,不能辦抵押設定,不能向銀行借款。

民間私人借款,也很少金主願意借,但若找到專門辦產權不完整貸款的代書,還是有辦法借到。

四、共同共有可不可以單獨出售?

共同共有的不動產,沒辦法向地政事務所辦過戶登記,所以幾乎很難找到買主。

但若找到專門處理產權不完整買賣房屋的貸書,還是有辦法找到買主。

五、什麼是分別共有?

幾個人共同擁有不動產,且每個人持有產權比例確定。

六、分別共有可以單獨貸款嗎?利率會很高嗎?

分別共有可以單獨貸款,但沒法向銀行借,只能借民間的。

借民間的利率高低差很多,多問幾個專辦持分貸款的代書,就可以找到比較低的利率。

七、分別共有房屋,可以單獨賣持分的嗎?有什麼限制?

可以單獨出售持分房,但是在買賣簽約後,必須先詢問其他共有人是否要優先購買。

若沒有問過其他共有人,就直接賣掉,日後恐會有民事、刑事責任,千萬要小心。

八、分別共有房屋出售,價錢會比正常的少很多嗎?

產權不完整,比較複雜,處理起來也耗時間,售價一般約行情7折,除非找到剛好喜歡這區的房子的買方。

九、分別共有的房子,要怎麼賣,價錢會比較高?

要找專門買賣這類產權不完整的代書處理,認識的投資客比較多,通常比較有機會賣到比較好的價錢。

有經驗的代書,協調能力很強,甚至有時可以趨近於市價賣給其他共有人。

十、其他共有人的部分,被查封拍賣,會被影響嗎?

只會拍賣債務人的部分,其他人依然可以處分財產。

但是多了一個外人介入,要整合全部產權,複雜度更高。

共同共有、分別共有相關問題:
  1. 共同共有每個人的持分比例是否和所有權人數平分?
    答:不是,若沒有遺囑約定,原則是按應繼分比例,但若無法協議,法官以證據來判決
  2. 共同共有會形成的原因?
    答:大多是部份繼承人因行蹤不明、感情睦、意見不一致….等原因,致無法達成協議分割繼承登記或分別共有登記。
  3. 如何辦共同共有繼承登記?
    答:可由繼承人中之一人或數人繼承按 其法定應繼分比例繳納遺產稅款、規費向地政事務所辦理。
  4. 共同共有貸款要設定嗎?利息會不會很高?
    答:共同共有貸款不需設定,但需把權狀放在金主那。利息有低有高,多比較,就可找到低一點的。
  5. 出售共同共有房子,如何過戶給買方?
    答:出售共同共有房子沒辦法過戶,買方會協助請律師提出分割共有物訴訟,完成分別共有後,才過戶。
  6. 出售共同共有的房子,可以馬上拿到全部售屋款嗎?
    答:不能,買賣雙方簽約後,賣方會先支付頭期款訂金,其他要等辦妥分別共有後,才會陸續付售屋款
  7. 出售共同共有的房子,一定要詢問共有人是否優先購買嗎?
    答:土地法34之1條,規定共有人有優先購買權,沒通知的話,若賣得低於市價,共有人可要求賠償差額。
  8. 共同共有要如何變成分別共有?
    答:各共有人達成協議,或由其中一個人向法院提起分割遺產訴訟,就可變成分別共有。
  9. 提告整個遺產要多久時間,才會判決定?
    答:一般單純案件一審約6~10個月。
  10. 出售持分的房子,要怎麼樣才能賣的價錢比較高?
    答:不到專門處理產權不完整房子買賣的代書,掌握的投資客多,多問幾個,價錢會比較高。
  11. 持分的房子,貸款的利率大約是多少?
    答:最低年息6%,最高不超過20%,找到對的代書幫你多問幾個金主,會找到比較低的利率。
如何選擇專業處理
產權不完整的代書?
(一)選擇專做產權不完整的代書
代書專業領域不同,產權不完整屬於複雜度較高的專業,須具有充分的法律專業及實務經驗,才能解決複雜的產權問題! 
(2)評估挑選,真正能解決的代書
把所發生的問題,多問幾個代書,評估哪個代書比較專業。
(3)收費依 代書公會標準
好的代書,會依照代書公會的標準收費,不會亂收費。

產權不完整房屋土地代書費用
  • 遺產稅申報代書費4000元
  • 繼承訴訟狀撰狀:3000元
  • 產權移轉登記費12000元
    (太繁雜案件,代書費用另議)。
  • 分割繼承登記費12000元。
  • 買賣仲介服務費 3%
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