共有房屋解決長期共有的四個方法

自己沒住,無法賣,
又收不到租金,怎麼辦

解決共有房屋的4個方法:

1. 發存證信函給共有人,問是否要優先購買自己的部分,
依法 讓共有人買下

2. 向法院申請調解,調解不成就請法院 變價拍賣處理

3. 找其他共有人一起賣,超過一半以上的人,就可以整間一起賣掉

4. 找出價最高的買家買

一、依法 讓共有人必須買下

賣之前因為共有人是親友,反而不好講,尤其佔用房子的共有人,反而會想佔便宜,只願用超低的價錢買。
甚至還會出面破壞阻止賣給其他人。
等到賣持分的房子找到買主後,必須先以存證信函是否要優先購買,共有人這個時候就會擔心如果不買,
就必須跟陌生人一起持有房子,他也會很麻煩,就會改變心意,用比較合理的價錢買下

二、法院聲請調解,調解不成,有法官依法判決變價拍賣。
       提告分割共有物,主張要整間一起變價拍賣

先向 法院聲請調解,分割共有物,法院會通知共有人到法院調解,調解不成就進行訴訟。
一般大多數會判決整間一起拍賣,拍賣所得款項再來按持分比例分配
產權完整的房子雖是法院拍賣,價錢還是會比持分的賣的比較高,而且之後不會有法律糾紛

三、超過一半的人,整間一起賣掉:

依據土地法34條之1,(1)只要所有權及所有權人數超過一半,或 (2) 所有權超過3分之2,
就可以一併將整間房子一起全部賣掉。把不同意賣的人部分賣的錢拿到法院提存,讓他自己去領。
整間房子一起賣,就可以用以正常行情相近的房價賣出,價錢當然會比只賣持分的好很多

四、找出價最高的買家買

委託專業代書銷售處理,長期配合不少專門買持分房屋的買家,
多問幾個,找出出價最高的,可以賣到比較好的價錢。

產權不完整的房子,法律關係較複雜,要買賣需要有相當的專業、經驗、及協調能力
專業處理產權不完整買賣的代書,會先了解房屋產權狀況,解決處理相關法令問題,
讓買的人買了以後可順利處理後續問題,會比較容易賣高一點的價錢。

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(1)先看持分比例、共有人人數:

若持分比例及人數,超過土地法34之1規定,就照法律流程將房子以完整的產權出售。
產權完整的房子,要找買主就很容易,而且價錢會賣得比持分房屋高很多。

(2)再看是否其他共有人會買:

一般共有人,不會希望房子被賣給外人,正常狀況下會想買。
只是價格方面,親人間反而不好談,由專業代書出面來協調,以略低於市價,就會有機會成交。
若共有人拿不出錢買,專業代書也會協調辦理房屋貸款支付買賣價金。

(3)協助向法院申請變價拍賣:

若想賣的持分屋的人,沒有顧慮跟共有人之間上法院處理的人情壓力,也沒有資金需求。
透過法院變價拍賣,產權完整、公開競標,價錢可以賣得比其他方式來得高。
專業代書經常用變價拍賣的方式,經驗豐富,可以很順利地以產權完整的行情,出售持分房子。

(4)了解房屋使用狀況及共有人間關係

若共有人不會買,也不想透過法院變價拍賣,先釐清產權及使用問題,
讓想買的人安心,價錢可以賣得比較好
持分房子雖然成就不完整,但有些法拍屋被專業設計成不點交,持分房子反而較單純。
專業代書會先讓想買的人,了解後續產權問題處理方式,提高購買的意願及價格。

(5)配合買持分房子的客戶多:

長期專門處理產權不完整房子的買賣,配合的買家多,每個買家喜好不同,
多問幾個買家,容易找到出價高的價錢出售。

(6)經驗豐富,專業夠:

出售產權不完整的房子,買的人之後會透過法律、談判與共有人處理房屋產權及使用方式。
會上法院的機會高,賣的時候必須依土地法相關規定處理,否則共有人若對原賣家提起
刑事民事訴訟,會造成很多的困擾。
出售持分房屋,必須找專業處理產權不完整的代書來辦理,以免後患無窮。

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共有不動產相關問題:

  1. 共有房屋,如果只有小部分人不同意出售,可以全部賣嗎?
    答:可以,同意賣出的人數過半,持分合計2/3,也過半,便可出售。
  2. 共有房屋出售後,要通知不同意賣的人嗎?
    答:要,依土地法34條之 1,出售共有不動產,共有人有優先購買權,所以買賣簽約後,要先通知共有人是否要用同樣的條件買下,超過15天後,共有人沒有表示要買,才能過戶給買方。
  3. 若是共有人不是不同意賣,只是長期無法找到人,怎麼辦?
    答:未聯絡不上,依法用公示送達即可。
  4. 法院變價拍賣,價錢會不會比較低?
    答:有可能,但共有人有優先購買權,如果覺得太低划不來,就以低價優先購買,取得所有權後,再委托仲介轉賣。
  5. 向法院提告要準備什麼資料?
    答:先提供土地建物的謄本,若不知道共有人的地址,法院會發函請你去戶政事務所調戶籍謄本。
  6. 若有數個人想賣,可以只指派其中一個人代表出來告嗎?
    答:可以,而且這樣更好,法院計算裁判費會比較少。
  7. 官司會很難打嗎?會不要打很久?
    答:通常不難,一審不會太久,但若一再上訴就會被拖。
  8. 提告要時間,才會判決定?
    答:一般單純案件一審約6個月。
  9. 判決確定後,一定要自己送變價拍賣嗎?
    答:是的,必須要在送強制執行,且要再繳0.8%的執行費才會幫你拍賣
  10. 若拍賣後,不同意的共有人後悔,想要一起賣,要怎麼辦?
    答:那最好,通常判決查封後,共有人也怕拍賣錢拿得比較少,就會同意一起委託仲介賣。直接向法院撤回拍賣,就可直接委託仲介賣了。
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