土地借款要怎麼借才划算？4種管道可借土地借款

一般人對土地借款比較陌生，銀行對土地借款也較嚴謹！
如果有土地（或只有持分土地)：
- 哪些土地可以貸款？
- 如何辦理土地借款？
- 有哪些管道可以借到土地借款？
- 怎麼借土地借款額度可以比較高，利率比較低？

4種管道可借土地借款：

銀行土地借款：
利率最低，但審核最嚴僅，對土地種類與條件限制也最嚴。
農會土地借款：
利率也低，土地的種類及限制較銀行寬，但土地借款額度及承做地區限制較小。
租賃公司土地借款：
利率高於銀行，低於民間。土地的種類限制相對銀行有彈性，銀行借不夠，也可向租賃公司借土地借款。
民間土地借款：
民間土地借款的利率較高一些，但條件最寬，大多數的土地都可借，也不在意信用狀況。
利率的部份要多比較，差距很大。

土地借款的種類分為：

購地貸款
土地用於興建房屋貸款
建地貸款
農地貸款
工廠地貸款
林地貸款
山坡地保育區貸款
等各種土地借款項目…

土地借款土地審核重點：

土地是不是有臨路：
有無臨路價值性差很多。
最常遇到的狀況是客戶的土地被關在別人的土地中而無法貸款。
一般都會先調空照圖及地藉圖確認。
所在地區未來的發展：
如果是政府主要建設的地區，土地價值性會比較高，貸款過件率及成數會高一點。

銀行土地借款評估重點：

1. 借款人信用條件：

銀行土地借款非常重視借款人的信用，畢竟，土地借款萬一繳不起利息，土地拍賣比較難賣
財力證明：
確認是不是具有穩定的還款能力
聯徵記錄：
所有行庫的繳款紀錄（包括貸款和信用卡）、貸款金額、票信、保證債務等等…

2. 土地的種類及使用分區：

銀行土地借款以可建築用地為主，農地也可。其他類土地較不願承做，若借款人條件佳，貸款金額、成數也不高
使用分區須為住、商、工等。
林地、山坡地、河川地。基本上，河川地或是位在保育區的土地，銀行一般不會承做這類土地借款。

3. 土地借款的借款用途：

購地貸款、土地建築融資、週轉金融資等
以土地建築融資用途的土地借款～成數最高，條件也較優。
建地要有建築計畫，農地則要有農耕證明。

4. 土地鑑定價值：

銀行會委託鑑價業者進行鑑價。
擔保品的地目、使用區分、坪數、座落地點、是否鄰近馬路…等條件，都會影響土地借款鑑價的結果。

貸款成數、利率：

建地貸款：
6~8成利率：2.5%~4％
週轉金貸款：
5~7成利率：2.5%~5％
建築融資：
7~8成利率：2.5%~4％
農地貸款：
約5成利率：3%~5％
其他土地借款：
5成以下利率：4%~7％

農會土地借款：

地方農會貸款通常有著地域性的限制，但是一樣現金飽飽，有對外放款的需求，對土地借款態度也很積極。
大型農會通常資金大且結構穩定，不受銀行法列管，所以提供的利率很有競爭力，承做區域和貸款成數。
相對於銀行土地借款有的區域只能放款5成~7成，農會只要擔保品和還款人條件好，土地借款有機會可以貸到八成
地方農會土地借款條件相對於銀行其實很寬鬆，一般土地借款不需農民身分，除非是農地貸款或要購買農具需要低利貸款，才需要有農保身分
農會土地借款雖有區域限制，但相對對於區域內土地價值熟悉，在鑑價上常比銀行更準確。且對區域內土地借款較一般銀行積極。
相關連結：全國各區農會通訊錄

租賃公司土地借款：

借款人以公司戶為主，土地借款條件遠比一般銀行靈活
租賃公司土地借款利率通常高於銀行貸款利率，利率多在4%起跳，而且常會在初期收取一定％數的手續費。
但租賃公司土地借款貸款成數也較銀行高，且對土地的種類，也較有彈性。
素地、土地持分整併，都市更新收購土地，購地過戶，建商申請土建融前之融資都可做土地借款。
相關連結：租賃公司不動產融資貸款辦法

銀行、農會有承作二胎土地借款嗎？

銀行、農會承作的土地借款，通常以第一順位抵押為主，目前沒有銀行提供土地二胎的的貸款申請，
租賃公司若土地有殘值空間，有做二胎土地借款，但額度較保守，年利率也要10%起跳。
二胎土地借款還使以民間代書介紹的金主額度較高，利率方面可多比較，有時甚至找得到比租賃公司還低的二胎土地借款。

持分土地可以向銀行、農會借款嗎？

持分土地若價值夠，借款人信用、收入夠，有些銀行會以副擔保方式，借信用貸款，但金額多在 300萬以內。
農會不做持分土地借款，租賃公司看借款公司營運狀況，有時會願意以持分土地做擔保，做營運週轉金貸款，利率一般也要10%起跳。
持分土地一般還是以辦民間土地借款為主。

民間土地借款的優點：有殘值就能貸

相對於銀行，民間土地借款的利率可能稍高一些，但是核貸條件相對寬鬆許多。

土地條件寬：
各種地目，包括建地、農地、林地、道路用地、工業用地、保留地…等，都可以承貸。
看土地價值，不看個人信用：
以土地的價值為主，不會針對申請人進行徵信。只要土地殘值夠，就可借。
持分土地，單獨就可借：
不需其他共有人出面，也不會通知其他持份人，單一所有權人出來就可借。
二胎可借：
土地二胎貸款，民間土地借款的條件也比銀行寬鬆，基本上有殘值就能貸。
速度快：
民間土地借款的申請流程比銀行迅速許多，最快可以在當天核貸撥款。
相關連結：如何找到低利率的民間貸款

專借低利金主的民間土地貸款：

以前的民間二胎金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人，但這幾年因銀行存款利息太低，房地產2年內買賣要課高達35%～45%的房地合一稅。
因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間二胎獲利
這些族群較傳統金主謹慎守法，只收合法範圍內的民間二胎利息，放款過程也必須一切合法。
向這些民間二胎金主借款往來，不但利息低、負擔輕，而且可以很安心。

民間土地借款的利率較高一些，但條件最寬，大多數的土地都可借，也不在意信用狀況。利率的部份要多比較，差距很大。

這4種金主民間二胎利息低，又很安全：

1. 銀行行員：
  銀行行員對放款較專業，流程熟悉，雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款，資金雖不雄厚，但容易溝通，決定快速，絕不會也不敢違法、欺騙。
2. 退休老師、公務員：
  政府砍掉18%優惠存款及退休年金後，一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎，利率要求不高，一輩子奉公守法，跟他們借錢可以很放心。
3. 大額存款定存族：
  銀行存款年息低到只剩1%，存的不甘心，對放款意願高，資金很多，也是很好民間二胎金主，只是有些太有錢了，積極度不像前2種金主，速度有時無法當天撥款，若資金不是很急著用，需要的金額又較大，可找這類金主借民間二胎。
4. 房地產投資客：
  房屋2年內買賣交易稅太高，許多投資客滿手現金，卻不願買房，對放款也有概念，也是很好配合的民間二胎金主。

什麼是金主直營的民間土地貸款？有什麼好處？

金主直營就是金主與特定代書合作，借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款，借款人直接與民間二胎金主聯絡，商討貸款條件。
由於直接聯繫，不需透過介紹人傳話浪費時間，民間土地貸款金主可第一手立即評估貸款條件，快速決定並安排撥款。
服務費也因減少中間人的費用，就負擔輕很多。
不但可省下高額的服務費，也才能馬上審核民間土地貸款可否貸款，當天快速撥款。
大多數貸款公司或代辦業者，多不是金主直營，也不讓借款人與金主直接聯繫，以利其收取高額服務費。

民間土地貸款金主直營貸款好處：

速度快：
直接與民間土地貸款金主商討，速度快很多，最快可以當日撥款
利息低：
利息遠低於一般專業金主，不要求高利率，利率低一點，但要求合法安全。
費用少：
辦理的費用當中不會有太高的仲介費出現，而是低費用支付即可。
條件活：
貸款條件非常靈活多元，因為可以直接與民間土地貸款金主談論決議。
保障大：
金主的好與壞可以在洽談過程中直接了解，不必等到最後要辦理時見到民間土地貸款金主後才擔心。
可配合協助轉貸銀行：
若因急用借款，之後若要轉貸銀行，民間金主可協助配合塗銷抵押權，以利轉貸

為什麼找安心代書協助辦土地借款？

銀行很熟悉：

長期與銀行配合土地買賣貸款及抵押設定，對銀行土地借款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係。
也常與農會、租賃公司配合難度較高的土地借款，熟悉相關金融機構土地借款辦法。
服務費低：

案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。所以服務費比一般貸款代辦公司低不少。
貸款利率低：

代書長期配合低利的民間金主多，介紹的民間土地借款利率通常都比較低。
可配合協助轉貸銀行：

若因急用借款，之後若要轉貸銀行，安心代書可協助將民間土地借款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

2021-02-22T06:36:37+08:00

作者介紹:

安心代書民國80年成立，專業不動產貸款