土地借款要怎麼借才划算?4種管道可借土地借款

  • 一般人對土地借款比較陌生,銀行對土地借款也較嚴謹!
  • 如果有土地(或只有持分土地):
    • 哪些土地可以貸款?
    • 如何辦理土地借款
    • 有哪些管道可以借到土地借款
    • 怎麼借土地借款額度可以比較高,利率比較低?


4種管道可借土地借款:

  1. 銀行土地借款
    利率最低,但審核最嚴僅,對土地種類與條件限制也最嚴。
  2. 農會土地借款
    利率也低,土地的種類及限制較銀行寬,但土地借款額度及承做地區限制較小。
  3. 租賃公司土地借款
    利率高於銀行,低於民間。土地的種類限制相對銀行有彈性,銀行借不夠,也可向租賃公司借土地借款。
  4. 民間土地借款
    民間土地借款的利率較高一些,但條件最寬,大多數的土地都可借,也不在意信用狀況。
    利率的部份要多比較,差距很大。


土地借款的種類分為:

  • 購地貸款
  • 土地用於興建房屋貸款
  • 建地貸款
  • 農地貸款
  • 工廠地貸款
  • 林地貸款
  • 山坡地保育區貸款
    等各種土地借款項目…


土地借款土地審核重點:

  1. 土地是不是有臨路:
    有無臨路價值性差很多。
    最常遇到的狀況是客戶的土地被關在別人的土地中而無法貸款。
    一般都會先調空照圖及地藉圖確認。
  2. 所在地區未來的發展:
    如果是政府主要建設的地區,土地價值性會比較高,貸款過件率及成數會高一點。

 

銀行土地借款評估重點:

1. 借款人信用條件:

  • 銀行土地借款非常重視借款人的信用,畢竟,土地借款萬一繳不起利息,土地拍賣比較難賣
  • 財力證明:
    確認是不是具有穩定的還款能力
  • 聯徵記錄:
    所有行庫的繳款紀錄(包括貸款和信用卡)、貸款金額、票信、保證債務等等…

2. 土地的種類及使用分區:

  • 銀行土地借款以可建築用地為主,農地也可。其他類土地較不願承做,若借款人條件佳,貸款金額、成數也不高
  • 使用分區須為 住、商、工等。
  • 林地、山坡地、河川地。基本上,河川地或是位在保育區的土地,銀行一般不會承做這類土地借款

3. 土地借款的借款用途:

  • 購地貸款、土地建築融資、週轉金融資等
  • 以 土地建築融資用途的土地借款~成數最高,條件也較優。
  • 建地要有建築計畫,農地則要有農耕證明。

4. 土地鑑定價值:

  • 銀行會委託鑑價業者進行鑑價。
  • 擔保品的地目、使用區分、坪數、座落地點、是否鄰近馬路…等條件,都會影響土地借款鑑價的結果。


貸款成數、利率:

  • 建地貸款:
    6~8成         利率:2.5%~4%
  • 週轉金貸款:
    5~7成        利率:2.5%~5%
  • 建築融資:
    7~8成       利率:2.5%~4%
  • 農地貸款:
    約5成       利率:3%~5%
  • 其他土地借款:
    5成以下   利率:4%~7%

 

農會土地借款:

  • 地方農會貸款通常有著地域性的限制,但是一樣現金飽飽,有對外放款的需求,對土地借款態度也很積極。
  • 大型農會通常資金大且結構穩定,不受銀行法列管,所以提供的利率很有競爭力,承做區域和貸款成數。
  • 相對於銀行土地借款有的區域只能放款5成~7成,農會只要擔保品和還款人條件好,土地借款有機會可以貸到八成
  • 地方農會土地借款條件相對於銀行其實很寬鬆,一般土地借款不需農民身分,除非是農地貸款或要購買農具需要低利貸款,才需要有農保身分
  • 農會土地借款雖有區域限制,但相對對於區域內土地價值熟悉,在鑑價上常比銀行更準確。且對區域內土地借款較一般銀行積極。
    相關連結:全國各區農會通訊錄


租賃公司土地借款

  • 借款人以公司戶為主,土地借款條件遠比一般銀行靈活
  • 租賃公司土地借款利率通常高於銀行貸款利率,利率多在4%起跳,而且常會在初期收取一定%數的手續費。
  • 但 租賃公司土地借款貸款成數也較銀行高,且對土地的種類,也較有彈性。
  • 素地、土地持分整併,都市更新收購土地,購地過戶,建商申請土建融前之融資都可做土地借款
    相關連結:租賃公司不動產融資貸款辦法


銀行、農會有承作二胎土地借款嗎?

  • 銀行、農會承作的土地借款,通常以第一順位抵押為主,目前沒有銀行提供土地二胎的的貸款申請,
  • 租賃公司若土地有殘值空間,有做二胎土地借款,但額度較保守,年利率也要10%起跳。
  • 二胎土地借款還使以民間代書介紹的金主額度較高,利率方面可多比較,有時甚至找得到比租賃公司還低的二胎土地借款。

持分土地可以向銀行、農會借款嗎?

  • 持分土地若價值夠,借款人信用、收入夠,有些銀行會以副擔保方式,借信用貸款,但金額多在 300萬以內。
  • 農會不做持分土地借款,租賃公司看借款公司營運狀況,有時會願意以持分土地做擔保,做營運週轉金貸款,利率一般也要10%起跳。
  • 持分土地一般還是以辦民間土地借款為主。


民間土地借款的優點:有殘值就能貸

相對於銀行,民間土地借款的利率可能稍高一些,但是核貸條件相對寬鬆許多。

  1. 土地條件寬:
    各種地目,包括建地、農地、林地、道路用地、工業用地、保留地…等,都可以承貸。
  2. 看土地價值,不看個人信用:
    以土地的價值為主,不會針對申請人進行徵信。只要土地殘值夠,就可借。
  3. 持分土地,單獨就可借:
    不需其他共有人出面,也不會通知其他持份人,單一所有權人出來就可借。
  4. 二胎可借:
    土地二胎貸款,民間土地借款的條件也比銀行寬鬆,基本上有殘值就能貸。
  5. 速度快:
    民間土地借款的申請流程比銀行迅速許多,最快可以在當天核貸撥款。
    相關連結:如何找到低利率的民間貸款


專借低利金主的民間土地貸款:

  • 以前的民間二胎金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人,但這幾年因銀行存款利息太低,房地產2年內買賣要課高達35%~45%的房地合一稅。
  • 因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間二胎獲利
  • 這些族群較傳統金主謹慎守法,只收合法範圍內的民間二胎利息,放款過程也必須一切合法。
  • 向這些民間二胎金主借款往來,不但利息低、負擔輕,而且可以很安心。

民間土地借款的利率較高一些,但條件最寬,大多數的土地都可借,也不在意信用狀況。利率的部份要多比較,差距很大。

 

這4種金主民間二胎利息低,又很安全:

    1. 銀行行員:
      銀行行員對放款較專業,流程熟悉,雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款,資金雖不雄厚,但容易溝通,決定快速,絕不會也不敢違法、欺騙。
    2. 退休老師、公務員:
      政府砍掉18%優惠存款及退休年金後,一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎,利率要求不高,一輩子奉公守法,跟他們借錢可以很放心。
    3. 大額存款定存族:
      銀行存款年息低到只剩1%,存的不甘心,對放款意願高,資金很多,也是很好民間二胎金主,只是有些太有錢了,積極度不像前2種金主,速度有時無法當天撥款,若資金不是很急著用,需要的金額又較大,可找這類金主借民間二胎
    4. 房地產投資客:
      房屋2年內買賣交易稅太高,許多投資客滿手現金,卻不願買房,對放款也有概念,也是很好配合的民間二胎金主。


什麼是金主直營的民間土地貸款
?有什麼好處?

  • 金主直營就是金主與特定代書合作,借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款,借款人直接與民間二胎金主聯絡,商討貸款條件。
  • 由於直接聯繫,不需透過介紹人傳話浪費時間,民間土地貸款金主可第一手立即評估貸款條件,快速決定並安排撥款。
    服務費也因減少中間人的費用,就負擔輕很多。
  • 不但可省下高額的服務費,也才能馬上審核民間土地貸款可否貸款,當天快速撥款。
  • 大多數貸款公司或代辦業者,多不是金主直營,也不讓借款人與金主直接聯繫,以利其收取高額服務費。


民間土地貸款金主直營貸款好處:

  • 速度快:
    直接與民間土地貸款金主商討,速度快很多,最快可以當日撥款
  • 利息低:
    利息遠低於一般專業金主,不要求高利率,利率低一點,但要求合法安全
  • 費用少:
    辦理的費用當中不會有太高的仲介費出現,而是低費用支付即可。
  • 條件活:
    貸款條件非常靈活多元,因為可以直接與民間土地貸款金主談論決議。
  • 保障大:
    金主的好與壞可以在洽談過程中直接了解,不必等到最後要辦理時見到民間土地貸款金主後才擔心。
  • 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,民間金主可協助配合塗銷抵押權,以利轉貸


為什麼找安心代書協助辦土地借款?

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合土地買賣貸款及抵押設定,對銀行土地借款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係。
    也常與農會、租賃公司配合難度較高的土地借款,熟悉相關金融機構土地借款辦法。
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利的民間金主多,介紹的民間土地借款利率通常都比較低。
  4. 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,安心代書可協助將民間土地借款轉貸銀行,長期降低利息負擔。