房子被查封怎麼辦？

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房子被債權人、銀行查封了怎麼辦？3種方法解決查封，保住房屋、信用。怎麼協調?貸款撤封？協商和解、撤封怎麼做？

常有人會因積欠銀行或其他人的房貸、信貸、卡債、民間借款或是擔任親友保證人等等，導致名下的房子遭查封、拍賣。但通常債權人要的，只是債務人按時還款，查封只是手段，拍賣債務人的房子對債權人來說，並沒有太多好處，所以，一般來說，屋主可以先去繳個半年或4~5個月的利息，然後利用這段時間的緩衝期趕快把房子賣掉或轉增貸其他銀行來解決。

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被查封要如何撤封？

  • 其法源依據為強制執行法第 58 條：查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。 拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。
  • 房子雖然遭到債權人查封，但到訂第一次拍賣前，還有一段期間可以跟債權人進行協商。
  • 與銀行協商重點在於擬定明確的還款計畫，並表明沒有要逃避債務，通常銀行會要求債務人先繳交一筆金額，剩餘債務再按月償還。
  • 若是與一般債權人協商，因大多數一順位抵押權是銀行，若真的拍賣下去，債權人常會無法全數回收，一般也不會難談，只要償還積欠利息，大多願意撤封。
  • 只要與查封債權人協商成立，就可以撤銷強制執行程序，保住房子。

 

一、積極協商：

房屋被查封後，可以從三方面向債權人協商：

  1. 與債權人協商恢復正常繳款撤封：

    提出新的還款計畫，讓債權銀行知道您打算如何還款，強調並不想逃避償還貸款、債務，請求銀行主動撤銷查封、停止法拍程序。這時候銀行會要求您繳一筆費用來證明還款意願，而問題就出在通常這筆款項金額極高，大多數人根本負擔不起。
    此時除了可以找親戚、朋友幫忙之外，最好找收費及利息較低的代書，協助談判及借款撤封。

  2. 借低利民間借款，培養信用：

    房屋如果被查封，在評估過後如果轉增貸是有空間的情況下，

    • （1）非銀行債務因素所造成的查封：
      • 先找收費較低的代書代墊欠款之後，撤銷查封再向其他銀行房屋增款一次整合債務人所有負債，減輕債務人的壓力轉增貸。
    • （2）因銀行債務因素所造成的查封：
      • 若有其他信得過的親友，可以撤封後，過戶在其名下，再向其他銀行轉增貸。
      • 若增值稅太高或不能過戶其他信用正常的人時：
        法院撤封後，先借一筆低利民間借款來培養信用，一般約需一年，信用恢復後，再向其他銀行增貸還掉民間貸款。
  3. 協商以正常程序售屋：
    若已無力再繳貸款，不一定要保住房子，若能已市價出售，不如先清償欠款及保住信用，日後財力恢復再買。
    當走向法拍，法拍屋的價格往往只有市價的7～8成，無論對於債務人（屋主）或是債權人而言，都很不利的情形。
    可與債權人、銀行協商委託仲介售屋，再以售屋款償還債務，一般只要能確保債權人能回收債權，仲介公司多能協助與債權人協商。

 

二、無法協商且債權金額大於房屋或是土地等不動產評估後殘值時

在進行拍賣時找子女或配偶或是值得信任的親友當人頭投標，上法院把房子標回，只要不是債務人的保證人都可以投標，這種方法有一個缺點，即原屋主的信用會破產，之後要向銀行申請信用卡或其他貸款業務，核准機率並不大。如果是請子女或配偶去投標，貸款成數可能會比一般人略低。


撤銷查封所需資料：

  • 1.土地建物所有權狀影本。
  • 2.查封的債權金額或是提供公文。
  • 3.自行調閱之聯徵信用報告。
  • 4.查封債權人及銀行的聯絡人、電話。

 

撤銷查封的5個流程：

  1. 先估價：
    評估債務總額及房屋是否有殘值處理，選擇解決方案。
  2. 聯絡債權人協商：
    確定撤封條件、金額。
  3. 借款：
    先借 查封人撤封金額，撤封後設定給金主，再撥餘款解決其他債務。
  4. 培養信用：
    協助培養信用期間維護正常繳息。
  5. 轉貸銀行：
    信用條件符合後，送件轉增貸銀行，順利過件後，再把貸款後的資金還給金主。

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民間協助撤封貸款金主利息高低差很多，月利從1.2%-3%，利率高低取決於：

  1. 風險高低：
    貸款成數、金額高低，擔保品種類會影響到風險大小，風險越低，民間二胎利率就比較低。
  2. 金主種類：
    傳統型金主多屬專業經營，常與當舖或地下錢莊配合，利率一般都會收得較高。
    目前因銀行存款利率太低，有很退休族或定存族，把存款拿出來以較低利放民間二胎，做業餘金主，業餘金主重視客戶的質，利率就會比傳統民間二胎金主低很多。

這4種金主民間二胎利息低，又很安全：

    1. 銀行行員：
      銀行行員對放款較專業，流程熟悉，雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款，資金雖不雄厚，但容易溝通，決定快速，絕不會也不敢違法、欺騙。
    2. 退休老師、公務員：
      政府砍掉18%優惠存款及退休年金後，一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎，利率要求不高，一輩子奉公守法，跟他們借錢可以很放心。
    3. 大額存款定存族：
      銀行存款年息低到只剩1%，存的不甘心，對放款意願高，資金很多，也是很好民間二胎金主，只是有些太有錢了，積極度不像前2種金主，速度有時無法當天撥款，若資金不是很急著用，需要的金額又較大，可找這類金主借民間二胎。
    4. 房地產投資客：
      房屋2年內買賣交易稅太高，許多投資客滿手現金，卻不願買房，對放款也有概念，也是很好配合的民間二胎金主。

 

為什麼找安心代書協助處理撤封比較好？

  1. 銀行很熟悉：
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係
  2. 服務費低：
    案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
  3. 貸款利率低：
    代書長期配合低利的民間金主多，介紹的民間貸款利率通常都比較低。
  4. 協助轉貸銀行：
    借款期間協助培養信用，日後將民間房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

 

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