房屋轉貸、增貸、二胎房貸哪個好?有資金需求時要如何選擇?

    • 房屋貸款利息最低，借款金額高，房貸增貸是有資金需求的最好的方法。
    • 3種因素決定～選擇何種方式辦房貸～資金需求多少？需求急迫度？借款人信用房記錄?
    • 房貸增貸、轉貸、銀行二胎各有優缺點，為您詳細分析，做最好的房貸方式選擇。

房屋增貸、房貸轉貸、銀行二胎是什麼？

房屋增貸：

請原借款銀行重新估價，提高貸款成數，在加上把已經分期償還銀行的房貸本金，再借出來。
一般增貸有兩種方式～

    1. 原先貸款契約不變：
      繼續依原條件繳款。房屋增貸的金額，再另立新契約。
    2. 重新立約：
      房屋增貸的金額加原借款餘額，合計一筆新的借款契約，原借款契約結清取銷。

一般以第1種方式較有利。利息、費用、違約金都會比較省。

 

房貸轉貸：

原銀行增貸條件談不攏，將房屋增貸從原銀行轉到 另一家銀行。

銀行二胎：

房屋已經有房貸時，再把房屋做第二順位貸款。
一般銀行二胎有兩種方式～

    1. 原銀行二胎房貸。
    2. 另一家銀行二胎房貸。
      一般以第1種方式房屋增貸較有利。利息、費用都會比較省。

原銀行房貸增貸的優點：

有資金需求時，先問原貸款銀行，因為：

  1. 利率比較低：
    原銀行對往來紀錄好的客戶，房屋增貸利率會比較低。
  2. 費用省不少：
    代書費、代償費、設定規費、違約金…一般至少可省下上萬元的費用。
  3. 速度快：
    有往來默契，申請時自然較容易核准，又可省下現場看屋、徵信、代償、塗銷的時間，一般會省下約1週的時間。
  4. 信用記錄較佳：
    聯徵記錄若變更 銀行，一般對日後要再辦房屋增貸，會因借款期間較短，影響評分。
  5. 綁約期間會重新算起：
    日後要再房貸增貸，計算違約金重新計算，較易產生違約金。
  6. 貸款條件較好：
    與原銀行以往來一陣期間，一般銀行房屋增貸多願以較好條件留住老客戶。

轉貸其他銀行需評估點：

若該銀行房貸成數較保守時，或利率較高又不願降低，只好轉貸她行。

  • 轉貸他行前，須注意事項一定要審慎檢查：
    1. 原銀行利率，已還多少本金，是否可恢復原額度，是否有二胎、信貸其他方案：
      一般若購屋貸款，利率都比較低，轉貸後利率通常會較高。
      若一胎增貸估不到，可看可否辦該銀行二胎或信貸，滿足目前資金需求。
    2. 原銀行是否有綁約：違約金多少：
      若3年內提前清償，可能會有違約金，有些銀行違約金收的滿高的，需列入轉貸費用評估。
    3. 提供完整資料，盡量再爭取：
      先和原銀行談，提供完整收入、財力證明，看是否有增貸空間，如真的無法再進行轉貸。
    4. 詳細比較其他銀行：
      各家銀行利率、手續費、綁約期間、違約金的差別，有些會插滿多的。

轉貸其他銀行缺點：

  • 利率比較高：
    利率的一般不會比原銀行低，而且是整比借款利率都拉高，利息差額有時會不小。
  • 時間比較久：
    轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長，一般大概是2~4星期左右才能撥款。
  • 費用多不少：
    而且需多支出設定費、代書費、銀行帳管費，有時還須支付原銀行違約金。

銀行二胎房貸：

    • 當該房屋已經有房貸後,在把房屋拿去再向另一家銀行，進行對房屋的殘值的再抵押借款設定在第二順位債權人。
    • 二胎的利率比一般房貸高，銀行二胎利率約年息3.5%起。
    • 速度比較快，約1~2週，費用介於原銀行增貸與轉貸其他銀行間。
    • 銀行貸款審核條件比較嚴格例如收入證明、聯徵紀錄、負債比、繳息是否正常、工作時間等等送審核之後撥款。
    • 二胎房貸主力銀行貸款條件：
      銀行 台新 永豐 新光 玉山 凱基 遠東
      利率 3.5%～ 3.5%~5% 3.5%~7.5% 3.8%~14.8% 3.16%～ 3%起
      額度 300萬 最高50萬 最高300萬 最少50萬 300萬 25萬起
      年限 3～15 7年 1  ~10年 最高15年 3～10年 7年內
      費用 3,000 5000起 7,000起 貸款金額1% 10,000 5,000
      連結
      網站      		 台新銀行 永豐銀行 新光銀行 玉山銀行 凱基銀行 遠東銀行

      相關連結：銀行二胎房貸哪家條件比較好？

需要資金時，怎麼選擇比較好呢？

  • 3種因素決定～選擇何種方式辦房貸～
    資金需求多少？需求急迫度？借款人信用房記錄?

一、優先選擇原銀行增貸

  1. 如果往來紀錄良好，有利於重談利息的籌碼。
  2.  向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  3.  有往來默契，申請時自然較容易核准。
  4.  除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點，此時再來討論轉貸也不遲。

二、增貸行不通之後接著才是評估房屋轉貸

房屋轉貸要注意什麼？主要考量點是什麼？

要先知道：「房屋是否有殘值？」

  1.  要知道房屋殘值就是要請銀行鑑價，銀行鑑價原則上會參考實價登錄成交案例較低價者。
  2.  申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品，但是銀行還是審核償還能力，所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  3.  資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上，例如說要貸款來投資股票…..

房屋轉貸整個流程到撥款大概需要多少時間呢？

一般來說房屋轉增貸款處理時間，最短大約為7~10個工作天，但如果送件資料不足，可能會拖延12~15個工作天；
貸款申請人的的信用紀錄無虞，房屋座落的位置、屋況也不錯，有機會較快通過審查，
如果銀行還是遲遲未核發貸款，卻又急迫需要在1~3天中用錢，就可能要先找民間二胎，之後再轉貸銀行。

有資金需求時，一般選擇方式 :

  • 一、優先選擇原銀行增貸；
    • 與目前往來銀行信用紀錄正常，所需金額銀行估的到時，優先選擇。
  • 二、增貸行不通，才辦房屋轉貸
    • 信用紀錄正常，所需金額原銀行估不到，其他銀行估的到時，房貸轉貸
  • 三、銀行增貸、轉貸，都不行，才選擇銀行二胎房貸。
  • 四、若銀行三者都不行，最後只能考慮民間二胎房貸。

哪些銀行房貸增貸比較好辦：

很難說哪家銀行房貸增貸一定比較辦，但已限幾家銀行是最高可貸成數表較高，房貸增貸也比較積極在推廣的：

  1. 先找找分行經理有權限的銀行申請：
    大型金控的銀行，房貸大多集中審理，審核較專業，信用記錄也查的較細，若貸款金額在1000～1500萬以內，送業績較缺的公營行庫或規模較小的銀行分行，有時反而較好辦。
  2. 找地方性農會申請：民間二胎
    地區農會貸款較不專業，常只看估價，信用記錄較不會看的太細。但缺點是若關係不熟，貸款成數通常較保守，適合信用有小瑕疵但貸款成數不高（7成內）
  3. 找較積極攻房貸業務的銀行：
    目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大
    延伸閱讀：持分房屋如何辦房屋貸款

如果房貸增貸還是借不到怎麼辦？

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為什麼找安心代書協助辦房屋增貸？

    1. 銀行很熟悉：
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法
    2. 服務費低：
      案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
    3. 貸款利率低：
      代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋增貸利率通常都比較低。
      衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
    4. 協助轉貸銀行：
      借款期間協助培養信用，日後將民間持分房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

 

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