房屋增貸的方法有哪些?

• 房屋貸款利息最低，借款金額比較高，年限最長，每月還款負擔也較輕
• 不管您是要資金週轉需求、節省利息、減輕負擔、債務整合，用房屋增貸最佳
• 但也因為借款金額，條件差一點，可借到的金額、利息、每月繳款也會差很多

 

1. 原銀行增貸：最省錢的方式

• • 目前房屋貸款繳息正常，可再向目前貸款銀行申請房屋增貸。
  • 利率一般會比照目前或增貸的部份略微高一些，可與銀行討價還價。
  • 會時有帳務管理費、徵信作業手續費及設定登記費。
  • 若額度需求較一般正常成數高，多出的部分，可向該行聲請銀行二胎利息。
    

 

2. 轉貸其他銀行增貸:

若該銀行房貸成數較保守時，或利率較高又不願降低，只好向他行房屋增貸。

轉貸他行前，須注意事項一定要審慎檢查：

1. 1. 1. 原銀行是否有房貸綁約。
      2. 解約是否有違約金。
      3. 先和原銀行諮詢是否有增貸空間，確定真的無法再進行轉貸。
      4. 詳細比較各家銀行的利率、合約內容、違約金的差別。
      5. 優先考量省息金額須大於辦理的費用，轉貸時，應該要先瞭解房屋的市場價格、現有房貸餘額/利率及轉貸費用等，再評估轉貸後的利息節省的幅度，是否可足以支付轉貸費用。
      6. 轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。利率的影響比想像中還小，選擇貸款規劃能力強的銀行，對您更有利。

 

3. 銀行二胎：

• • • 當該房屋已經有房貸後,在把房屋拿去再向另一家銀行，進行對房屋的殘值的再抵押借款設定在第二順位債權人。
    • 二胎的利率比一般房貸高，銀行二胎利率約年息4%起。
    • 銀行貸款審核條件比較嚴格例如收入證明、聯徵紀錄、負債比、繳息是否正常、工作時間等等送審核之後撥款。
    • 申請銀行房屋二胎時會有帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費。

 

4. 租賃融資公司房屋二胎貸款

• • • 如有急需資金週轉不想轉換原房貸銀行者或是銀行房貸申貸婉拒或是貸款成數不足或是原房貸有優惠利率，客戶不想犧牲優惠利率者，可以申貸租賃公司的房貸專案。
    • 特色是貸款成數高，最高甚至110％，上班族、自營商(無營登可)、攤販可、個人工作室可、工作領現無薪轉勞保都可以，額度最高可貸300萬。
    • 會有綁約20期。申請銀租賃融資公司房屋貸款增貸時會有帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費。

 

5. 民間房屋二胎貸款。

• • • 民間房屋貸款增貸辦理的方式和銀行是一樣的，差異會是在民間房屋貸款不看客戶的信用狀況，只看房屋價值有沒有空間增借而已

    • 主要民間房屋貸款公司的優點在於：

      • 信用瑕疵可：
        有問題的客群例如小白、瑕疵、協商、待業、負債過高、退票皆可承辦。
      • 房屋條件很寬：
        屋齡太舊、持分、未保存登記、公寓、透天、大樓、商辦、飯店、廠房、不限坪數，不限地目、全省不分區域皆可承辦。
      • 速度快：
        在放款上約1~3天能取得資金，最快當日就能撥款。搭配彈性還款，絕不綁約。不動產的價值足夠，貸款額度最高無上限，只要有殘值都能貸款。只要房屋有空間可以增借在民間貸款通通都可以申辦！

房屋增貸的利率及貸款年限

貸款利率：

一般來說，房貸利率跟房貸利率接近，約莫 1.6%~3% 之間。這會根據各銀行、不動產標的、個人信用而有所浮動，但利率相比其他種類的貸款，還是比較優惠的。

貸款年限：

房貸增貸的年限一般是20年，最長可達 30 年。

房貸增貸的條件

1. 房屋殘值夠，要有增貸空間：

『房屋本身的擔保價值，扣除房屋貸款餘額後、還剩下多少殘值(就是所謂的增貸空間有無)』。確定房屋有殘值、殘值多寡後，才會考慮借款人其他條件。

2.借款人信用要正常：

目前名下的負債，包括房貸餘額、信貸車貸與信用卡債務有無等所有的貸款與信用卡是否都繳款正常。

3. 繳款能力夠：

借款人的年齡、工作、可否提供銀行所需財力證明(譬如薪資轉帳、扣繳憑單等)。

上述因素均為房屋增貸的要件，建議應先對房屋進行初步估價與計算可貸金額；再來討論與解決借款人(與所有權人)的所面臨到的問題。

 

房屋貸款增貸評估流程：

1. 先和原貸款銀行談看看：

轉貸雖然有彈性，不過，必須塗銷原銀行的抵押設定，改而設定新銀行。假如請代書幫忙跑流程，會有幾千元的費用產生。建議在轉貸前可以先跟原貸款銀行談，若是利率太高，看原貸款銀行是否可以調降，想增貸的話，可以請他們重新估價，就連寬限期，只要繳款正常，都有機會延長增貸貸款。

2. 後續還款規劃：

如果你轉貸的考量是為了增貸或延長寬限期，一定要仔細評估自己的現金流，確保清償能力無虞。寬限期間雖然只要繳息不用還本，但延長寬限期相當於壓縮之後還本的年限。例如：如果本來 A 銀行的房貸是 20 年，提供寬限期 2 年。2 年後，轉貸到 B 銀行，通常年限會變成貸款 18 年，如又提供 2 年寬限期，表示本金只剩下 16 年可以攤還，每期的付款金額將會提高不少，必須要審慎評估。

3. 原銀行綁約條款：

許多房貸合約上都會註明綁約期限，一般來說多為 1 年到 3 年。如在綁約時間提早全額清償、解約（包含轉貸或售屋）就需支付違約金，違約金額通常為貸款金額的5% – 2% 不等，會增加轉貸您成本，轉貸前務必要詢問清楚。

4. 個人信用與收支情況：

一般來說，房貸轉貸的條件通常依房子的價值和貸款人的財務條件而異，主要參考個人聯徵信用報告。如果想要增加貸款額度，但個人的收入支出比不夠的話，可以考慮增加保證人，來為自己的條件加分。

5. 評估新銀行所提供的方案：

新的銀行在轉增貸的同時，或許您可以詢問到比較好康的利率與貸款方案喔

原銀行增貸與新銀行轉增貸得比較表：

房屋二胎貸款方法

二胎依債權人分為4種

1. 1. 銀行房屋二胎：
      利率會比原銀行高，審核條件比較嚴格，會針對個人負債比審核，貸款額度比較低。
      利率則介於年息3.5%~14％，同一借款人最高可貸300萬元，年限7~15年。
      相關連結：二胎有4種，如何借到安全又低利的二胎？
   2. 租賃公司房屋二胎：
      利率高，期限較短，但借款人及不動產條件較寬鬆，大部份是因為辦銀行二胎辦不過件，轉向租賃融資公司借款的二胎。
      利率約在年息6%到18%，最高可貸300萬元，最長年限10年，貸款成數90%，最高可到鑑價110%。
   3. 民間房屋二胎：
      通常是因銀行貸款辦不過時會選擇的融資管道
      月利率約1%至3%間，貸款金額無上限，最高額度可達房價100%。
   4. 當舖二胎：
      主要是針對急需資金的人，提供短期借款。由於當舖為特許行業，要經營需花一大筆錢買牌照，且路邊店面租金高，一般借款利率會較民間代書二胎貸款高。
      月利率約2%至9%間，貸款金額無上限，最高額度可達房價100%以上。

哪些銀行房貸增貸比較好辦：

很難說哪家銀行房貸增貸一定比較辦，但只限幾家銀行是最高可貸成數表較高，房貸增貸也比較積極在推廣的：

1. 1. 找較積極攻房貸業務的銀行：
      目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大
   2. 找外商銀行申請：
      外商銀行房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
      但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。
   3. 找租賃公司辦理：
      租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
      但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。
   4. 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
      先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎

如果房貸增貸還是借不到怎麼辦？

如果您已向銀行問過辦不出來，無法轉貸或有下列情形，可轉專業貸款代書，協助轉貸銀行：

1. 1. 無法提供足夠的收入、財力證明。
   2. 聯徵記錄顯示負債比過高，信用卡循環比例高。
   3. 無法調度到資金，塗銷民間設定抵押權。

為什麼找安心代書協助辦房屋增貸？

1. 1. 銀行很熟悉：
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法
   2. 服務費低：
      案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
   3. 貸款利率低：
      代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋增貸利率通常都比較低。
      衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
   4. 協助轉貸銀行：
      借款期間協助培養信用，日後將民間持分房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。