房貸增貸辦不過的5大原因,10個解決方法

房屋增貸.   房屋增貸

房屋增貸

  • 房子估的到,但為何銀行貸款成數卻很低?
  • 房貸繳款還算正常,但銀行卻認為信用不佳,不願貸?
  • 有工作,銀行確認為收入證明不夠,不願增貸!

銀行審核房貸的5大項目:

(一)借款人的收入:

一般來說,每月收入和貸款合計繳款金額約需1.5倍~2倍,若低於1.5倍,銀行就會擔心還款來源不足,不願增貸。

補救方法:

1、延長貸款年限:
一般銀行貸款多為15~20年,但有些銀行可貸到30年甚至40年。

2、減少每月還本金額比率:
可辦前2~3年只繳息,也有些銀行可借前7年甚至20年只還本一半,可降低不少每月繳款金額,解決收入不足問 題。

3、提供保人:
保人的收入會併入繳款收入計算。

(二)借款人年紀太大或太小:

    • 銀行會考量貸款人的年齡,如果借款人年齡太大,貸款風險就會變得越高,年齡太小,沒有穩定的收入,償還能力也值得銀行考慮。
    • 一般銀行貸款年齡區間為25~55歲,借款人的年齡加上貸款期一般會限制不能超過65;如果年齡超過40歲,最長貸款期限只能在25年以下。

補救方法:

    1. 可以減少貸款年限。
    2. 提供保人。
    3. 或者換家銀行試試。

(三)房子太老:

    • 大部分銀行會把屋齡作為影響貸款年限的主要條件,房齡越短,越容易獲得貸款。
    • 屋齡超過30年的公寓或透天屋,貸款年限會受限制,台北都會區超過50年以上,都會區以外,超過40年的房子,審核就會比較嚴。

補救方法:

    1. 可以減少貸款年限。
    2. 提供保人。
    3. 或者換家銀行試試。

(四)銀行可做房貸額度不夠用:

受限銀法72-2條規定,銀行房貸佔總放款金額不能超過30%,很多房貸做的比較積極的銀行,放款比率幾乎已大上限,額度不夠用,導致承做房貸增貸時就挑東挑西,只願做很好的案件。

補救方法:

    1. 用高一點的利率做:
      利率高一點,銀行認為收益較好,就會優先承做。
      等過一段時間,銀行額度有了,再申請調降利率。
    2. 買理財商品:
      若願一向該銀行買保險或債券、基金,銀行會視同為貴賓戶,優先核貸。
    3. 換家銀行試試:
      很多小銀行或公營行庫,還有額度,可轉向這些銀行申請。

(五)借款人信用不佳:

銀行不願借款的信用不佳的9種情形:

  1. 過去曾經有遲繳紀錄:
    不管是信用卡費、信貸或是房屋貸款繳費,只要在近期12個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺。
  2. 信用卡長期使用卡循:
    只繳部分使用循環信用,一定要記得,千萬要每次的信用卡帳單都「全額繳清」! 不要只繳部分金額,其他金額使用循環利息,這對貸款會大扣分!因為他會認為你卡費都繳不出來了,房貸更不用說了!
  3. 過往信用瑕疵:
    聯徵紀錄有時效,聯徵紀錄一般三年後會消除,所以3年內有強停、呆帳、債務協商等信用不良的紀錄,都會影響房貸額度。
  4. 配偶有信用瑕疵:
    夫妻雙方都要注意自己的信用問題,一方有信用瑕疵,都會影響另一方的房貸額度。
  5. 票信不正常,有退票、拒往記錄:
    代表個人信用有嚴重瑕疵,申請貸款都難以過件 。
  6. 近期增貸:
    代表短期內風險係數上升,通常銀行以一年內有無新增撥貸項目來認定,所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款,通常就稱為近期增貸,銀行會擔心你的還款能力有問題,所以相對保守看待。
  7. 一年內有民間設定、查封記錄:
    大多數銀行都會調建物謄本異動記錄,若有民間設定或查封記錄,除非有合理的理由,否則將大大影響房貸的條件。
  8. 負債比過高:
    銀行總負債金額若過高,銀行會認為還款能力有問題,房貸審核將趨嚴。
  9. 常態使用信用卡預借現金:
    銀行只要一看使用信用卡預借現金的人,大多認定財務已經進入非常糟糕的階段,還款能力不佳,即便是房貸,也會保守審核,貸款成數勢必不高。過的可能性相當低。


信用不佳 銀行房屋增貸借不到怎麼辦?!

幾個方法給您參考看看:

  1. 找地方性農會申請:
    地區農會貸款較不專業,常只看估價,信用記錄較不會看的太細。
  2. 找分行經理有權限的銀行申請:
    大型金控房貸大多集中審理,審核較專業,信用記錄也查的較細,若貸款金額在1000~1500萬以內,送業績較缺的公營行庫或規模較小的銀行分行,有時反而較好辦。
  3. 找出銀行無法核貸的原因:
    花一點時間並解決它(可能3~12個月),再向銀行重新申辦。
  4. 找親友調借或請資信較佳的親友做保:
    提供資信佳的保人,有助於提高銀行貸款核准條件。
  5. 找專業貸款代書,介紹利息較低的民間貸款:
    先借短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
    衍生閱讀:提高信用分數,拉高銀行貸款金額的6個方法


為什麼找安心代書協助辦房屋增貸

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
    衍生閱讀:房貸增貸要怎麼辦?5種方法增加幫您房貸金額
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋增貸利率通常都比較低。
    衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎
  4. 協助轉貸銀行:
    借款期間協助培養信用,日後將民間持分房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。