房屋沒有權狀,未保存登記可以貸款嗎?

房屋沒有權 貸款注意事項

未辦保存登記建物可分成兩種:

  1. 合法建物,但程序違建:
    符合建築法規,但因沒到地政機關辦理”建物所有權第一次登記,未登記之合法建物,未取得房子所有權狀,只要依『地籍測量實施規則』及『土地登記規則』相關規定辦理補登記並補辦程序,仍然可取得權狀。
  2. 實質違建:
    没辦法向地政機關登記。

許多很多老房子當時蓋好之後可能是因為為了節稅或是其他原因沒到地政機關辦理”建物所有權第一次登記”,俗稱為『 未保存登記建物 』。

而未辦保存登記的建物,雖然不符合建築法規而無法辦理登記,但在私法上,仍是受法律保障的財產權之一,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物。

未保存登記建物要怎麼辦貸款:

有4個方式您還是可以將未保存的建物來貸款:

  1. 申請保存登記
    只要將房屋合法化,後續就可以向銀行依正常方式申請貸款了,但這方式通常時間會比較久,從測量到完成拿到權狀估計至少要1~2個月以上。
  2. 銀行未保存登記信貸:
    雖不能單獨處分,但還是有其價值,若信用良好,所需資金佔房屋估價比率低,貸款金額若不高(一般是300萬以內),還是有銀行願意以信貸的方式辦理未保存登記建物貸款。
  3. 銀行土地貸款:
    建物雖未辦保存登記,但有仍土地權狀,若為透天厝,房屋稅單與土地為同一所有權人或一起出面,可以土地貸款方式,向銀行借款。
  4. 向民間申辦未保存登記建物貸款
    若因信用狀況或收入證明無法向銀行辦貸款,,只能向民間申辦貸款,通常利率會比銀行高一些,約在1.2%~3%每個月的利息,雖然利率高了一些但如果對於短期週轉也是一項選擇方式。

銀行未保存登記建物信貸有什麼條件?要怎麼辦?

  1. 要有收入證明,薪轉或扣繳憑單
    辦銀行未保存登記建物信貸,產權不完整,銀行會以信用貸款角度思考,必須提供收入證明,確認借款人還款能力

    相關連結:18種財力證明幫您像銀行爭取最好的貸款條件
  2. 信用分數要夠,信用卡不能循環太多
    相關連結:提高信用分數,拉高銀行貸款金額的6個方法
  3. 向信用貸款或銀行二胎做的比較積極的銀行申請,如新光銀行、玉山銀行等…
  4. 貸款流程比照信用貸款及銀行二胎房貸,約需1~2週。
    二胎房貸主力銀行
    銀行 台新 永豐 新光 玉山 凱基 遠東
    利率 3.5%~ 3.5%~5% 3.5%~7.5% 3.8%~14.8% 3.16%~ 3%起
    額度 300萬 最高50萬 最高300萬 最少50萬 300萬 25萬起
    年限 3~15 7年 1 ~10年 最高15年 3~10年 7年內
    費用 3,000 5000起 7,000起 貸款金額1% 10,000 5,000
    連結
    網站
    台新銀行 永豐銀行 新光銀行 玉山銀行 凱基銀行 遠東銀行

     

  5. 找偏愛不動產的銀行送件:不同的銀行,對收入、財力證明,額度的計算認定不同。
    有心銀行在意信用卡使用情形,有些偏愛有不動產資產,也有的銀行喜歡有理財投資證明的客群。
    但若銀行負債金額高、小白或信用卡循環高、收入為領現或自營商,要以未保存登記建物及土地做財力辦銀行信貸,就須選偏愛不動產做負擔保的銀行送件。
    尤其無法提供有利的收入證明。但有不能提供設定的不動產,或是可提供設定土地、房屋,但產權不完整,這時候就要慎選送件銀行,避免浪費寶貴的聯徵次數,影響銀行信貸過件機會。

銀行對未保存登記建物如何評估:

  1. 建物座落區段:
    為勘估貸款額度基礎關鍵,可提供房屋地址、地號評估承做可能性與可貸額度。
  2. 建物屋況及建材結構:
    未保存登記建物屋況及建材結構差異很大,對貸款額度評估影響大。
    房屋可能已經折舊到沒有價值了,所以會直接估土地的價值來當貸款額度的依據。
  3. 是否有無權利問題:
    如已設定『地上權或租賃權』、有無佔用他人土地衍生糾紛。

 

未保存登記建物辦房屋貸款要準備什麼資料嗎??

  • 土地所有權狀正本
  • 房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
  • 雙證件
  • 收入及財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細)
  • 繳納水、電費憑證(最近一期的水費單)

向民間申辦未保存登記建物貸款利率會不會很高?

利率會比銀行貸款高,銀行未保存登記建物貸款利率約年息8~9%左右(月息0.7%),民間貸款到好的金主的話,利率最低約0.8%起。

民間未保存登記建物貸款利息高低差很多,月利從0.8%-3%,利率高低取決於:

  1. 風險高低:
    貸款成數、金額高低,擔保品種類會影響到風險大小,風險越低,民間二胎利率就比較低。
  2. 金主種類:
    傳統型金主多屬專業經營,常與當舖或地下錢莊配合,利率一般都會收得較高。
    目前因銀行存款利率太低,有很退休族或定存族,把存款拿出來以較低利放民間二胎作業餘金主,業餘金主重視客戶的質,利率就會比傳統民間二胎金主低很多

這4種金主民間二胎利息低,又很安全:

    1. 銀行行員:
      銀行行員對放款較專業,流程熟悉,雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款,資金雖不雄厚,但容易溝通,決定快速,絕不會也不敢違法、欺騙。
    2. 退休老師、公務員:
      政府砍掉18%優惠存款及退休年金後,一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎,利率要求不高,一輩子奉公守法,跟他們借錢可以很放心。
    3. 大額存款定存族:
      銀行存款年息低到只剩1%,存的不甘心,對放款意願高,資金很多,也是很好民間二胎金主,只是有些太有錢了,積極度不像前2種金主,速度有時無法當天撥款,若資金不是很急著用,需要的金額又較大,可找這類金主借民間二胎
    4. 房地產投資客:
      房屋2年內買賣交易稅太高,許多投資客滿手現金,卻不願買房,對放款也有概念,也是很好配合的民間二胎金主。

民間申辦未保存登記建物貸款會不會很好辦?

  1. 條件很寬,不看借款人信用,不須收入證明,借款條件很靈活。
  2. 名下有房屋或土地等不動產,不論產權完整否都可借。
  3. 不論屋齡,屋況、有無佔用鄰地,都可辦理。
  4. 取得資金快速,通常只要1~2天就能夠拿到資金。

為什麼找安心代書協助辦未保存登記建物貸款比較好?

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利的民間金主多,介紹的民間貸款利率通常都比較低
  4. 協助轉貸銀行:
    借款期間協助培養信用,日後將未保存登記建物貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。