房貸條件常見的6個迷思,房貸利率 成數 繳款條件怎麼貸最划算
- 房貸額度、 利率、還款年限,那個重要?
- 目前沒工作,可以辦房貸嗎?
- 收入月高,房貸的利率就會越低嗎?
- 房貸金額很大,要繳很久,條件沒弄清楚,會差很多!
迷思1. 買賣的合約價等於銀行估價?
迷思1. 買賣的合約價 或 實價登錄價 等於銀行估價?
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- 購房辦房貸的人在準備自備款時通常會以為「房貸金額=買賣價x房貸成數」,用這個來計算自備款的金額。
- 或者辦房屋轉貸時,會以實價登錄價,認為是銀行估價。
- 銀行內部估價人員會觀察房子屋況後,進行估價的動作。但這個估價並不一定就是房屋購買時的價格。
- 實價登錄只是參考的指標之一,但銀行估價對精美裝潢、加蓋使用坪數…等,能提高買賣價的因素,不列入估價計算內
- 小環境有嫌惡設施,影響買賣價每個人認定不同。但銀行會以最嚴格標準扣分,而且貸款成數也會降低。
- 3高1惡的地雷屋,房貸額度大幅減少~空屋率高、公設比高、增建坪數高,鄰近嫌惡設施,估價都會遠比市價低。
- 銀行因為要降低放款風險,估價通常會比市價低1~2成左右(視各地區不等)。
迷思2. 辦房貸一定要有保證人?
需不需要保證人跟還款能力有關,房貸申辦戶本身的財力條件不足(例如年收入太低),這時候銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人。
如果有下列狀況就需要提供保人
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- 屋主非本次貸款申請人:
要用錢的不是屋主,屋主就必須擔任保人才能申請。例如房子是爸爸的,兒子要借款。 - 收入證明不足:
借款人無法提供薪資財力證明、或者財力證明並不明確。例如工作領現金,卻也沒有銀行出入。 - 信用瑕疵:
借款人信用繳款紀錄有遲繳,信用卡使用情形不佳…。 - 負債比過高:
申請人的負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)
- 屋主非本次貸款申請人:
迷思3. 收入越高 房貸利率越低?
收入穩定比收入高更重要
房貸利率高低主要是依據「收入穩定度」,收入高固然有助於房貸審核,但穩定性銀行更重視。
銀行在乎常態性的收入,忽高忽低的一次性的收入,如某些行業業務獎金佔比例很重,銀行寧願以較優的條件借給收入較少,但薪資結構以固定薪為主。如果每個月月薪都有10多萬以上且收支比合理,當然列入銀行的優質的客戶。
例如從事業務的人員可能這個月業績獎金10多萬,下個月沒業績獎金只領到底薪2萬多元,年收入加總起來說不定年收上百萬,但房貸利率不一定比每個月穩定領4~5萬的人員低,銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率會比一般上班族還低。
迷思4. 額度、 利率、還款年限,那個房貸條件重要?
辦理房貸考量優先順序為:
1. 額度:
房貸利率已經很低了,再低也低不到哪,但若額度不夠,到時還要再用其他方式借貸,利率一定遠高於房貸,所以 額度才是最重要的,哪怕是超過某部分的金額利率較高,也是比其他方式低。
2. 年限長短:
房貸利率很低,借越久越好!年限不夠長,每月繳款負擔重,利率哪麼低,不必急著還款,隨便找個安全的投資標的,收益也比房貸利率高。
3. 寬限期:
寬限期是貸款最優惠的條件!有無寬限期,負擔差很多,最好寬限期月長越好,期滿可要求再延長,不然轉貸重新算起。
4. 利率:
利率當然很重要,但若只是差個0.多,不如優先要求前3項條件。因為房貸利率約2%左右 差個0.1%、0.2% 月還金額也是沒差多少。不要斤斤計較太低的利率幾%之後,卻導致財務較緊,得不償失。
迷思5. 辦理房貸需要的費用?
鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費、土地登記規費、書狀費(每張80元)、謄本費(每張20元)、代書費、住宅保險費–火險、住宅保險費–地震險、轉貸代償費、轉貸塗銷費。
註:申貸實際費用依各銀行規定。
迷思6. 目前沒工作可辦房屋貸款嗎?房貸條件會受影響嗎?
銀行貸款首重 繳款能力,沒有工作可以,但不能沒有收入。
很多人認為房屋的擔保價值遠大於貸款金額,就算是沒有工作銀行也會貸款給我,殊不知銀行需要背負『呆帳率』,雖然擔保債權遠大於貸款金額,但是銀行並不希望你還不出來而進入拍賣,所以申請房屋貸款之前還是要有收入證明。
如果沒有工作,又拿不出收入證明,就必須提供保證人,甚至改為有收入的人做借款人,房屋所有權人改做保證人,房貸條件會比較好。
相關連結:18種才種財力證明幫你向銀行爭取最好的貸款條件
影響房貸條件的5個因素:
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- 有人可以貸8成 8成5 甚至9成 有人卻只可以貸6成 7成,利率也會有差別
銀行決定貸款成數的主要考量是人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,,是銀行最重視的。 - 對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。
- 如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還會用更好的房貸條件,加碼借給你。
- 有人可以貸8成 8成5 甚至9成 有人卻只可以貸6成 7成,利率也會有差別
1.工作職業屬性:
越是屬於穩定收入、高收入行業,尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。
2.收入證明 有穩定收入:
是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數。
3. 財力證明:
沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
4.聯徵記錄:
聯徵記錄的信用評分是銀行貸款的第一道門檻,如果信用分數不理想,一定要找出問題所在,及時處理,才不會影響申辦貸款的成功率。
相關連結:聯徵中心信用報告評估分析
5.銀行往來紀錄:
銀行往來的負債類型、總額、繳款記錄、往來期間長度,都是影響銀行房貸條件重要因素。
假如銀行房貸條件貸不到需求金額怎麼辦?
由於需要資金但銀行又不願核貸需求額度,那該怎麼辦呢?
幾個方法給您參考看看:
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- 找較積極攻房貸業務的銀行:
目前開發房貸業務較積極的銀行有:新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…,可以嘗試問這幾家比較看看,成功的機會相對較大 - 找外商銀行申請:
外商銀行房貸利率會高一點,但可貸成數高,若能提供足夠收入證明,最高可貸到85%。且估價委由鑑價公司做,比較好談,有時會略高估1成房價,實際最高可借到9成。
但外商銀行很重視還款來源,必須是有明確收入證明的,才能採此方式。 - 找租賃公司辦理:
租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短。
但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,年利率:6%到18%,估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。 - 找專業貸款代書,介紹利息較低的民間貸款:
先借短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
衍生閱讀:民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算?如何找到如何找到低利率的民間二胎
- 找較積極攻房貸業務的銀行:
為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款?
為什麼找安心代書協助辦房屋貸款?
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- 銀行很熟悉:
長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
衍生閱讀:房屋增貸辦不過的5大原因,10個解決方法 - 服務費低:
案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。 - 貸款利率低:
代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎 - 協助轉貸銀行:
借款期間協助培養信用,日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。
- 銀行很熟悉: