房貸條件常見的6個迷思，房貸利率 成數 繳款條件怎麼貸最划算

• 房貸額度、 利率、還款年限，那個重要？
• 目前沒工作，可以辦房貸嗎？
• 收入月高，房貸的利率就會越低嗎？
• 房貸金額很大，要繳很久，條件沒弄清楚，會差很多！

迷思1. 買賣的合約價等於銀行估價？

迷思1. 買賣的合約價 或 實價登錄價 等於銀行估價？

• • 購房辦房貸的人在準備自備款時通常會以為「房貸金額＝買賣價x房貸成數」，用這個來計算自備款的金額。
  • 或者辦房屋轉貸時，會以實價登錄價，認為是銀行估價。
  • 銀行內部估價人員會觀察房子屋況後，進行估價的動作。但這個估價並不一定就是房屋購買時的價格。
  • 實價登錄只是參考的指標之一，但銀行估價對精美裝潢、加蓋使用坪數…等，能提高買賣價的因素，不列入估價計算內
  • 小環境有嫌惡設施，影響買賣價每個人認定不同。但銀行會以最嚴格標準扣分，而且貸款成數也會降低。
  • 3高1惡的地雷屋，房貸額度大幅減少～空屋率高、公設比高、增建坪數高，鄰近嫌惡設施，估價都會遠比市價低。
  • 銀行因為要降低放款風險，估價通常會比市價低1~2成左右（視各地區不等）。

迷思2. 辦房貸一定要有保證人?

需不需要保證人跟還款能力有關，房貸申辦戶本身的財力條件不足（例如年收入太低），這時候銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人。

如果有下列狀況就需要提供保人

• • 屋主非本次貸款申請人：
    要用錢的不是屋主，屋主就必須擔任保人才能申請。例如房子是爸爸的，兒子要借款。
  • 收入證明不足：
    借款人無法提供薪資財力證明、或者財力證明並不明確。例如工作領現金，卻也沒有銀行出入。
  • 信用瑕疵：
    借款人信用繳款紀錄有遲繳，信用卡使用情形不佳…。
  • 負債比過高：
    申請人的負債與收支比重嚴重不平衡（收支比、負債比偏高）

 

迷思3. 收入越高 房貸利率越低？

收入穩定比收入高更重要

房貸利率高低主要是依據「收入穩定度」，收入高固然有助於房貸審核，但穩定性銀行更重視。

銀行在乎常態性的收入，忽高忽低的一次性的收入，如某些行業業務獎金佔比例很重，銀行寧願以較優的條件借給收入較少，但薪資結構以固定薪為主。如果每個月月薪都有10多萬以上且收支比合理，當然列入銀行的優質的客戶。

例如從事業務的人員可能這個月業績獎金10多萬，下個月沒業績獎金只領到底薪2萬多元，年收入加總起來說不定年收上百萬，但房貸利率不一定比每個月穩定領4~5萬的人員低，銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率會比一般上班族還低。

 

 

迷思4. 額度、 利率、還款年限，那個房貸條件重要？

辦理房貸考量優先順序為：

1. 額度：

房貸利率已經很低了，再低也低不到哪，但若額度不夠，到時還要再用其他方式借貸，利率一定遠高於房貸，所以 額度才是最重要的，哪怕是超過某部分的金額利率較高，也是比其他方式低。

2. 年限長短：

房貸利率很低，借越久越好！年限不夠長，每月繳款負擔重，利率哪麼低，不必急著還款，隨便找個安全的投資標的，收益也比房貸利率高。

3. 寬限期：

寬限期是貸款最優惠的條件！有無寬限期，負擔差很多，最好寬限期月長越好，期滿可要求再延長，不然轉貸重新算起。

4. 利率：

利率當然很重要，但若只是差個0.多，不如優先要求前3項條件。因為房貸利率約2%左右 差個0.1%、0.2% 月還金額也是沒差多少。不要斤斤計較太低的利率幾%之後，卻導致財務較緊，得不償失。

 

 

迷思5. 辦理房貸需要的費用？

鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費、土地登記規費、書狀費(每張80元)、謄本費(每張20元)、代書費、住宅保險費–火險、住宅保險費–地震險、轉貸代償費、轉貸塗銷費。
註：申貸實際費用依各銀行規定。

       

 

迷思6. 目前沒工作可辦房屋貸款嗎？房貸條件會受影響嗎？

銀行貸款首重 繳款能力，沒有工作可以，但不能沒有收入。

很多人認為房屋的擔保價值遠大於貸款金額，就算是沒有工作銀行也會貸款給我，殊不知銀行需要背負『呆帳率』，雖然擔保債權遠大於貸款金額，但是銀行並不希望你還不出來而進入拍賣，所以申請房屋貸款之前還是要有收入證明。

如果沒有工作，又拿不出收入證明，就必須提供保證人，甚至改為有收入的人做借款人，房屋所有權人改做保證人，房貸條件會比較好。
相關連結：18種才種財力證明幫你向銀行爭取最好的貸款條件

 

影響房貸條件的5個因素：

• • 有人可以貸8成 8成5 甚至9成 有人卻只可以貸6成 7成，利率也會有差別
    銀行決定貸款成數的主要考量是人，人才是真正還錢的主角，人的信用好壞和固定還款的能力，，是銀行最重視的。
  • 對於人的條件審查，銀行看得比房子還重要。
  • 如果你是銀行評估的優質客人，不但可以順利貸到錢，銀行還會用更好的房貸條件，加碼借給你。

1.工作職業屬性：

越是屬於穩定收入、高收入行業，尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。

2.收入證明 有穩定收入：

是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單，證明有穩定收入，以穩定還款，其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數。

3. 財力證明：

沒有固定薪轉的行業（小吃、攤販），銀行不認為你每個月有穩定收入，會擔心你有沒有能力每個月還錢，這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。

4.聯徵記錄：

聯徵記錄的信用評分是銀行貸款的第一道門檻，如果信用分數不理想，一定要找出問題所在，及時處理，才不會影響申辦貸款的成功率。
相關連結：聯徵中心信用報告評估分析

5.銀行往來紀錄：

銀行往來的負債類型、總額、繳款記錄、往來期間長度，都是影響銀行房貸條件重要因素。

假如銀行房貸條件貸不到需求金額怎麼辦？

由於需要資金但銀行又不願核貸需求額度，那該怎麼辦呢？

幾個方法給您參考看看：

1. 1. 找較積極攻房貸業務的銀行：
      目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大
   2. 找外商銀行申請：
      外商銀行房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
      但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。
   3. 找租賃公司辦理：
      租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
      但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。
   4. 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
      先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款？

為什麼找安心代書協助辦房屋貸款？

1. 1. 銀行很熟悉：
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法
   2. 服務費低：
      案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
   3. 貸款利率低：
      代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
   4. 協助轉貸銀行：
      借款期間協助培養信用，日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。