持分房屋怎麼賣才合法

持分房屋,必須先通知其他共有人是否要優先購買。

過戶時,地政事務所也會要求切結已通知共有人。

沒有照法律程序完成通知,共有人知道後可以提告

民事賠償刑事使公務員登載不實之罪

持分房屋買賣
正常房屋流程有何不同

一、共有人有優先購買權

依照土地法34之一條規定,如果要出售持分的房屋,共有人有優先購買權。
過戶前,需通知共有人是否願意以優先購買。

二、找到買家後,須先通知共有人是否優購

買賣簽約時,合約上註明若共有人優先購買,買賣契約無條件解除。

三、存證信函,通知共有人是否要優先購買

簽約後,將買賣價格,付款條件,特別約定條件最好用存證信函。
通知共有人, 15天內確定是否要優先購買。

四、共有人若要優先購買,須賣給共有人

共有人若在15天內,確定要優先購買,必須賣給共有人。
付款地點、時間,賣方可指定合理的時間地點。

五、共有人優先購買,若反悔,須負違約賠償之責任

共有人若承諾優先購買,就必須承受原買方買賣契約之權利義務。
事後若反悔,需負違約賠償的責任。

六、若沒通知共有人,就賣其他人,會有民事賠償責任

一般賣持分的房子的價錢,通常會比市價低。
共有人之後一定會知道和提起民事訴訟要求賠償。
可要求以市價與售價的差價,賠償共有人,所以最好過戶前通知。

七、辦理過戶時,需切結共有人不優購

持分的房子送地政過戶時,會被要求切結共有人不優購,才能完成過戶登記。

八、共有人發現已出售,可提刑事告訴:

共有人若向法院提告賣方當初在地政的切結不實,有可能會被檢察官提起公訴~使公務員登載不實。\

九、共有人優先購買,不只價格相同,其他的條件也要一樣

優先購買的條件不只是只有價錢一樣,付款條件、價金交付、其他約定都要一樣。

十、共有人找不到,可以公示送達的方式通知

若共有人找不到,可以用公示送達,若有手機號碼或Line,也可以用傳送Line或簡訊方式通知。

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(1)先看持分比例、共有人人數:

若持分比例及人數,超過土地法34之1規定,就照法律流程將房子以完整的產權出售。
產權完整的房子,要找買主就很容易,而且價錢會賣得比持分房屋高很多。

(2)再看是否其他共有人會買:

一般共有人,不會希望房子被賣給外人,正常狀況下會想買。
只是價格方面,親人間反而不好談,由專業代書出面來協調,以略低於市價,就會有機會成交。
若共有人拿不出錢買,專業代書也會協調辦理房屋貸款支付買賣價金。

(3)協助向法院申請變價拍賣:

若想賣的持分屋的人,沒有顧慮跟共有人之間上法院處理的人情壓力,也沒有資金需求。
透過法院變價拍賣,產權完整、公開競標,價錢可以賣得比其他方式來得高。
專業代書經常用變價拍賣的方式,經驗豐富,可以很順利地以產權完整的行情,出售持分房子。

(4)了解房屋使用狀況及共有人間關係

若共有人不會買,也不想透過法院變價拍賣,先釐清產權及使用問題,
讓想買的人安心,價錢可以賣得比較好
持分房子雖然成就不完整,但有些法拍屋被專業設計成不點交,持分房子反而較單純。
專業代書會先讓想買的人,了解後續產權問題處理方式,提高購買的意願及價格。

(5)配合買持分房子的客戶多:

長期專門處理產權不完整房子的買賣,配合的買家多,每個買家喜好不同,
多問幾個買家,容易找到出價高的價錢出售。

(6)經驗豐富,專業夠:

出售產權不完整的房子,買的人之後會透過法律、談判與共有人處理房屋產權及使用方式。
會上法院的機會高,賣的時候必須依土地法相關規定處理,否則共有人若對原賣家提起
刑事民事訴訟,會造成很多的困擾。
出售持分房屋,必須找專業處理產權不完整的代書來辦理,以免後患無窮。

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持分房屋買賣相關問題:
  1. 共有人有數人,有的要一起賣,有的不賣,要怎麼處理?
    答:。要賣的人,一起賣,一起發存證信給其他共有人就可以。
  2. 不同意賣的只是少數,可以把他們的也一起全部賣掉嗎?
    答:若要賣的部分所有權超過3分之2,或者人數超過一半、所有權也超過一半,就可以全部賣。
  3. 不想讓共有人知道,可以不通知其他共有人嗎?
    答:如果共有人是一家人,之後不會提告的話,有人就不通知,一樣可以買賣成交。
  4. 共有人想優先購買,但表示沒辦法一次拿出那麼多錢,怎麼辦?
    答:共有人必須依照相同價格、同樣的付款條件才能優先購買,否則就賣給原買主。
  5. 共有人表示要優先購買,接下來要怎麼做呢?
    答:依照買賣合約書的付款方式,約共有人指定的時間地點、準備簽約金簽買賣契約。後續就照著買賣契約走。
  6. 共有人簽約後,萬一不履行合約怎麼辦?
    答:沒有照合約走,就違約,需要賠償,而且他名下有持分的房子,不怕他不賠。
  7. 通知共有人,共有人拒收存證信函要怎麼辦?
    答:放可用簡訊或Line再通知一次補強證明已經通知過了。
  8. 通知後共有人沒回應,要過多久才能跟原買家繼續完成買賣過戶?
    答:。收到存證信函後15天就可以了。
  9. 持分房子出售,可以用自用的增值稅嗎?
    答:跟產權完整的房子買賣一樣,只要符合自用條件,就可用自用增值稅。
  10. 賣持分的房子,需要交屋或付瑕疵擔保的責任嗎?
    答:合約上只要註明不負瑕疵擔保責任,也不交屋,就可以免責。
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