民間土地貸款怎麼借利率比較低?

  • 一般人對土地借款比較陌生,土地價值高,但種類多,法令規定嚴,銀行對土地借款也較嚴謹!
  • 銀行土地貸款利率低,但成數低,限制又很嚴,要辦不容易
  • 民間土地貸款,利率高低差很多!懂得貸款門道,可以省下不少利息,又安全!


民間土地貸款跟銀行土地貸款的區別

銀行土地貸款的優點及限制:

  • 唯一優點~利率低,年利息:2~6% 左右。
  • 限制:
    • 信用審核嚴:
      土地貸款比房貸審核嚴很多,借款人的聯徵紀錄、收入狀況、信用評分都必須符合銀行高標準
    • 成數不高:
      一般銀行、農會的貸款成數,都為土地鑑價最高價格的 5~6成以下
    • 土地類型限制嚴:
      農地、建地以外的土地,很難借到,如特定土地類型(森林、山坡地等)、持分土地,都無法辦理貸款
    • 只做一順位:
      無法辦理土地二胎貸款,如果想辦理二胎、三胎土地貸款,幾乎都不會做
    • 申請時間長:
      一般需要1個月左右,才辦的下來。


民間土地貸款缺點及優點:

  • 唯一缺點~利率高,月利息:1%~3% 左右。
  • 優點:條件很寬,幾乎是有殘值就能借
    • 土地條件寬:
      各種地目,包括建地、農地、林地、道路用地、工業用地、保留地…等,都可以承貸。
    • 看土地價值,不看個人信用:
      以土地的價值為主,不會針對申請人進行徵信。只要土地殘值夠,就可借。
    • 持分土地,單獨就可借:
      不需其他共有人出面,也不會通知其他持份人,單一所有權人出來就可借。
    • 二胎可借:
      土地二胎貸款,民間土地借款的條件也比銀行寬鬆,基本上有殘值就能貸。
    • 速度快:
      民間土地借款的申請流程比銀行迅速許多,最快可以在當天核貸撥款。
      相關連結:如何找到低利率的民間貸款


辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

如果不是要蓋房子,只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款,通常銀行會考慮下到幾個因素

    1. 風險高:
      土地有的上權的問題,只要有第三人在上面蓋房子或種植作物,萬一借款人無法繳息,拍賣就很難拍掉。
    2. 擔保品較不易控管:
      房貸一借20年,幾乎不需擔心使用情形。但土地貸款,銀行必須一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…。
    3. 金管會空地貸款限制多:
      銀行空地貸款之限制很多,除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,更要限制追蹤貸款用途。
    4. 地目及使用分區及類別限制嚴:
      除非是產權完整的建地,土地其流通性低,還要受面積大小及鄰地的使用完整性,估價不易,使用開發上限制多。

辦理土地貸款時必須要特別注意的事項是土地上是否有建物,若有建物而且是未保存登記或僅是鐵皮屋的建物 ,都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人,如果不是地主擁有的建物,除非地上物所有權人也出來,這件土地貸款案件銀行不會借 。


什麼情形須辦民間土地貸款:

    • 貸款金額不夠:
      銀行貸款一般成數低,不足金額可借民間土地貸款二胎。
    • 短期急需資金:
      先借民間應急,再轉貸銀行。
    • 信用條件不足:
      銀行土地貸款審核信用嚴,若有信用瑕疵只能借民間土地貸款。
    • 無明確的收入證明:
      無個人收入證明與財力證明的情況下可以找民間貸款幫您。
    • 銀行不承做的土地:
      銀行僅做建地、農地產權完整的土地,民間土地貸款只要殘值夠,幾乎任何土地都辦理:農地、建地、旱地、養殖用地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、持分土地等皆可評估貸。

 

2種管道可借到低利民間土地借款:

1. 租賃公司民間土地借款

租賃公司利率高於銀行,低於民間。土地的種類限制相對銀行有彈性,銀行借不夠,也可向租賃公司借土地借款。
相關連結:租賃公司貸款辦法

2. 專借低利金主的民間土地借款:

    • 以前的民間二胎金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人,但這幾年因銀行存款利息太低,房地產2年內買賣要課高達35%~45%的房地合一稅。
    • 因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間二胎獲利
    • 這些族群較傳統金主謹慎守法,只收合法範圍內的民間二胎利息,放款過程也必須一切合法。
    • 向這些民間二胎金主借款往來,不但利息低、負擔輕,而且可以很安心。

民間土地借款的利率較高一些,但條件最寬,大多數的土地都可借,也不在意信用狀況。利率的部份要多比較,差距很大。

 

這4種金主民間二胎利息低,又很安全:

    1. 銀行行員:
      銀行行員對放款較專業,流程熟悉,雖只有幾百萬積蓄可做民間二胎放款,資金雖不雄厚,但容易溝通,決定快速,絕不會也不敢違法、欺騙。
    2. 退休老師、公務員:
      政府砍掉18%優惠存款及退休年金後,一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間二胎,利率要求不高,一輩子奉公守法,跟他們借錢可以很放心。
    3. 大額存款定存族:
      銀行存款年息低到只剩1%,存的不甘心,對放款意願高,資金很多,也是很好民間二胎金主,只是有些太有錢了,積極度不像前2種金主,速度有時無法當天撥款,若資金不是很急著用,需要的金額又較大,可找這類金主借民間二胎
    4. 房地產投資客:
      房屋2年內買賣交易稅太高,許多投資客滿手現金,卻不願買房,對放款也有概念,也是很好配合的民間二胎金主。


什麼是金主直營的民間土地貸款
?有什麼好處?

  • 金主直營就是金主與特定代書合作,借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款,借款人直接與民間二胎金主聯絡,商討貸款條件。
  • 由於直接聯繫,不需透過介紹人傳話浪費時間,民間土地貸款金主可第一手立即評估貸款條件,快速決定並安排撥款。
    服務費也因減少中間人的費用,就負擔輕很多。
  • 不但可省下高額的服務費,也才能馬上審核民間土地貸款可否貸款,當天快速撥款。
  • 大多數貸款公司或代辦業者,多不是金主直營,也不讓借款人與金主直接聯繫,以利其收取高額服務費。


民間土地貸款金主直營貸款好處:

  • 速度快:
    直接與民間土地貸款金主商討,速度快很多,最快可以當日撥款
  • 利息低:
    利息遠低於一般專業金主,不要求高利率,利率低一點,但要求合法安全
  • 費用少:
    辦理的費用當中不會有太高的仲介費出現,而是低費用支付即可。
  • 條件活:
    貸款條件非常靈活多元,因為可以直接與民間土地貸款金主談論決議。
  • 保障大:
    金主的好與壞可以在洽談過程中直接了解,不必等到最後要辦理時見到民間土地貸款金主後才擔心。
  • 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,民間金主可協助配合塗銷抵押權,以利轉貸


為什麼找安心代書協助辦土地借款?

銀行很熟悉:
長期與銀行配合土地買賣貸款及抵押設定,對銀行土地借款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係。
也常與農會、租賃公司配合難度較高的土地借款,熟悉相關金融機構土地借款辦法。
服務費低:
案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
貸款利率低:
代書長期配合低利的民間金主多,介紹的民間土地借款利率通常都比較低。
可配合協助轉貸銀行:
若因急用借款,之後若要轉貸銀行,安心代書可協助將民間土地借款轉貸銀行,長期降低利息負擔。