民間房屋二胎轉貸降息的3個方法,轉貸降息很簡單!

  • 不少人因短期急用將房屋設定二胎向民間借款!
  • 但民間借款利息通常比銀行房貸高很多,通常都是用來短期週轉所使用的。
  • 負擔太重長期吃不消,當要把民間房屋二胎轉貸到銀行,才發覺困難重重,不知所措!
  • 目前市場資金氾濫,銀行、融資公司、民間金主錢太多,都積極放寬條件,把資金放出去

民間房屋二胎轉貸降息3個方法

民間房屋二胎轉貸降息3個方法

  1. 轉貸銀行:
    轉向目前房屋貸款較積極的銀行申請,一胎年息約2%~3%,銀行二胎約3.5%~8%。
    相關連結:民間房屋二胎轉貸銀行的11個要訣!
  2. 轉貸租賃公司:
    利率約在年息6%到18%,最高可貸300萬元,最長年限10年,貸款成數90%,最高可到鑑價110%。
  3. 轉貸低利的理財型金主:
    月利率約1%~2%,條件最寬,最高可貸90%,速度快,馬上轉貸,立刻降息。


第一步~先轉貸銀行:

  1. 民間房屋二胎轉貸銀行的4個困難點:

    1. 謄本有民間設定記錄:
      銀行調謄本估價時只要看到他項權利有民間設定的記錄,銀行大多認為借款人財務差,就不願貸款。
    2. 房貸借款的成數已經過高:
      有些案件是銀行一胎貸款加上民間房屋二胎貸款通常已經到達房屋市價的8~9成了,銀行幾乎以借不到那麼高的成數,沒有轉貸的空間。
    3. 須先塗銷民間設定,銀行才能撥款:
      即便是銀行已核准借款,但民間借款銀行不會代償,須由借款人自己想辦法清償塗銷抵押權後,才能撥貸。
    4. 聯徵信用分數較低:
      有民間借款的人,一般信用卡也會常態使用循環,負債比較高,甚至繳息狀況也不理想,導致信用分數不高,銀行對信用分數低的客戶會較保守。
      相關連結:提高信用分數,拉高銀行貸款金額的6個方法


如何破解民間房屋二胎轉貸銀行的4個困難點:

    1. 破解謄本有民間設定記錄
      (1)找親友或代書,先代墊償還民間欠款及塗銷抵押權設定記錄。
      (2)  合理解釋民間設定並非財務不佳,仍具還款能力。
      (3)送不會調謄本記錄的或較不在意民間設定的銀行。
    2. 房貸借款的成數已經過高解法:
      (1)找較積極攻房貸業務的銀行送件,貸款成數會比較高
      (2)  先盡量借高,增加低利銀行貸款,降低高利民間借款。不足部分再辦銀行信貸或找低利率的民間。
    3. 解決須先塗銷民間設定,銀行才能撥款:
      銀行同意貸款後,再找親友或代書協助代墊償還民間欠款就容易多了。而且也比較容易找到費用低的代墊款。
    4. 設法改善聯徵信用分數較低:
      分析信用分數低的原因,培養補強3個月或送對房貸案件較不在意聯徵分數的銀行。


民間房屋二胎
轉銀行要怎麼找銀行?

    1. 先找找分行經理有權限的銀行申請:
      大型金控的銀行,房貸大多集中審理,審核較專業,信用記錄也查的較細,若貸款金額在1000~1500萬以內,送業績較缺的公營行庫或規模較小的銀行分行,有時反而較好辦。
    2. 找地方性農會申請:民間房貸
      地區農會貸款較不專業,常只看估價,信用記錄較不會看的太細。但缺點是若關係不熟,貸款成數通常較保守,適合信用有小瑕疵但貸款成數不高(7成內)
    3. 找較積極攻房貸業務的銀行:
      目前開發房貸業務較積極的銀行有:新光銀行台新銀行台中商銀陽信銀行板信銀行星展銀行玉山銀行等…,可以嘗試問這幾家比較看看,成功的機會相對較大
      延伸閱讀:持分房屋如何辦房屋貸款


第二步~轉貸轉貸租賃公司:

租賃融資公司(例如中租裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短,但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件,轉向租賃融資公司借款的二胎。

1. 租賃公司貸款比銀行高,利率比民間低

    • 利率:6%到18%
    • 最長貸款年限:10年(120期)一般是分7年/84期。
    • 最高貸款金額:300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價110%,外島不予承作。
    • 估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。
    • 限制條件:
      房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)

2. 哪些情況適合轉貸租賃公司降息

      1. 貸款成數需要比較高,銀行借不到,但沒有超過房價扣除增值稅後100%。
      2. 信用還算正常,繳息雖有遲繳,但不會超過2個月。負債比偏高被銀行退件。
      3. 卡循過高被銀行退件。
      4. 近3個月聯徵次數太高。
      5. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
      6. 公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
      7. 購屋房貸未繳滿一年。
      8. 房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。

 

第三步~轉貸低利理財型金主貸款:

第三步~轉貸低利理財型金主貸款:

條件最寬,只要房子殘值夠,幾乎都可轉,月利率約1%~2%,最高可貸90%,速度快,馬上轉貸,立刻降息。

1. 什麼是理財型金主?

    • 以前的民間房貸金主多是經營當舖或專職高利貸放款的人,但這幾年因銀行存款利息太低,房地產2年內買賣要課高達35%~45%的房地合一稅。
    • 因此一些業餘房地產投資客、銀行有大額存款的定存族、甚至退休老師、公務員也有不少人將閒餘資金拿來放民間房貸獲利
    • 這些族群較傳統金主謹慎守法,只收合法範圍內的民間房貸利息,放款過程也必須一切合法。
    • 向這些民間房貸金主借款往來,不但利息低、負擔輕,而且可以很安心。

2. 這4種理財型金主民間房貸利息低,又很安全:

      1. 銀行行員:
        銀行行員對放款較專業,流程熟悉,雖只有幾百萬積蓄可做民間房貸放款,資金雖不雄厚,但容易溝通,決定快速,絕不會也不敢違法、欺騙。
      2. 退休老師、公務員:
        政府砍掉18%優惠存款及退休年金後,一些公務員、老師也開始把部分存款拿出來放民間房貸,利率要求不高,一輩子奉公守法,跟他們借錢可以很放心。
      3. 大額存款定存族:
        銀行存款年息低到只剩1%,存的不甘心,對放款意願高,資金很多,也是很好民間房貸金主,只是有些太有錢了,積極度不像前2種金主,速度有時無法當天撥款,若資金不是很急著用,需要的金額又較大,可找這類金主借民間房貸
      4. 房地產投資客:
        房屋2年內買賣交易稅太高,許多投資客滿手現金,卻不願買房,對放款也有概念,也是很好配合的民間房貸金主。

3. 什麼是金主直營的民間房貸?有什麼好處?

    • 金主直營就是金主與特定代書合作,借款人不必透過「貸款公司」或是「代辦」來辦理貸款,借款人直接與民間房貸金主聯絡,商討貸款條件。
    • 由於直接聯繫,不需透過介紹人傳話浪費時間,民間房貸金主可第一手立即評估貸款條件,快速決定並安排撥款。
      服務費也因減少中間人的費用,就負擔輕很多。
    • 不但可省下高額的服務費,也才能馬上審核民間二胎可否貸款,當天快速撥款
    • 大多數貸款公司或代辦業者,多不是金主直營,也不讓借款人與金主直接聯繫,以利其收取高額服務費。

為什麼找安心代書協助辦民間房貸轉貸降息

為什麼找安心代書協助辦民間房貸轉貸降息

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利的民間金主多,介紹的民間貸款利率通常都比較低
  4. 可配合協助轉貸銀行:
    若因急用借款,之後若要轉貸銀行,安心代書可協助轉貸銀行貸款,長期降低利息負擔