辦理銀行房屋增貸須注意事項

決定銀行房貸條件的 4大關鍵因素

辦房貸時，想要爭取較優房貸利率及貸款成數，可以被簡化成4大因素

1. 收入：
   銀行房貸借款金額動輒上百萬，期間20年，有穩定收入，才有長期的還款來源。
2. 信用記錄：
   有良好的信用記錄，才有談判空間。
3. 地段：
   好的地段，保值性高，貸款成數會比較高。
4. 關係：
   培養銀行親密感，集中固定在幾間銀行出入，老客戶優惠比較多。

銀行房貸利率與貸款成數是多少？

• 利率：

  • 利率主要看借款原因及貸款成數，買賣件利率低，貸款成數7成以上利率就會拉高。
  • 買賣件：1.65%～1.95%，轉增貸：1.8%～2.5%。

• 貸款成數：

  地段是銀行評估2愛款成數最主要因素，每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。

  其中所謂物件區位，分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。

• 銀行房貸利率計算方式：

目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分，可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而，不管是哪一種房屋貸款的利率，其計算方式都不脫離「房貸利率＝指標利率＋加碼利率」

差別只在於貸款的前1～6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。

所謂「指標利率」是指，這家銀行內部找了5～6家（或更多家）公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數（有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率，加以各50%的權數），目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準，計算出來的利率才稱之「指標利率」。

至於「加碼利率」則是指，各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件，以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。

辦銀行房貸時，要準備哪些資料？

1. 收入資料：
   最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）
   或是去年的扣繳憑單
   
2. 財力證明：
   確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度：

• • 最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）
  • 定存證明
  • 股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用），保險合約影本等。
    相關連結：18種財力證明，拉高您的房貸金額

3. 買賣資料（購屋貸款才要）：
   買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。

銀行房貸款流程

1. 資料審核與調閱聯合徵信：
   申辦中古屋貸款時，提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後，即可先送估價。
2. 實際鑑價：
   一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核：
   當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 徵信照會：
   確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保：
   銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
6. 設定：
   對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款：
   抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

哪些房屋 銀行房貸很難貸到款？

1. 產權有問題：
   產權不清、不完整或有糾紛者。
2. 列為折除、徵收或禁建者。
3. 位於保護區、管制區內。（陽明山地區除外）
4. 瑕疵屋：
   輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵。
5. 有私人設定：
   借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外）。
6. 法院查封中：
   借保人所持有卻提供為擔保之不動產有假扣押、查封、非買方之預告登記。(所有權屬買賣之前手者不在此限）
7. 有閒惡設施：
   軍事禁建區、斷層線經過地區、鄰近嫌惡設施地區（垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等）、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。
8. 其他有礙處分之擔保品。

銀行房貸決定金額考量的5大重點

1. 房屋所在區位
2. 房屋周邊環境
3. 房屋本身屋況
4. 貸款人信用條件
5. 貸款人償債能力

一、房屋所在區位

房屋所在區位是銀行評估房屋價值的最主要因素，評估銀行房貸金額與成數都是主要參考依據。
每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。

二、房屋周邊環境

• 小環境：
  臨路巷弄大小，房子與房子間距，是否是無尾巷，都會影響房價。
• 是否有嫌惡設施：
  如：垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等，能夠貸款的成數也較低。
• 小環境加分設施：
  公園、學校、運動場、捷運站等，則對於銀行房貸成數有加分效果。

三、房屋本身屋況

1. 屋齡：
   房屋越老，建物耐用年限和殘餘價值越低，貸款成數與年限都會受影響。
2. 建材：
   老式的土造、磚造、加強磚造，屋齡多老舊，貸款成數低。
   鋼筋混凝土（RC）、鋼骨大樓，安全性高，貸款年限及成數也較高。
3. 土地持有面積：
   公寓、大樓持有的土地面積較小，較不會在意土地持有面積，但若持有面積太低，還是會影響貸款成數。
   透天厝，持有的土地面積，佔估價比重就很重要。
4. 屋況：
   裝潢所花費用雖不會直接計入銀行估價，但有些中古屋若太老舊，屋況不佳，還是會影響貸款成數。反之有重新整修或裝潢過，這部分銀行還是會在貸款成數調高方式，提高貸款金額。
5. 房屋瑕疵：
   輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、鋼筋裸露、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外），銀行多不願貸款，即變做，貸款成數也不高。
6. 房屋坪數：
   坪數太小，若小於15坪以下的套房，除非在雙北市捷運站附近，一般銀行貸款成數多會低到6成以下。
   坪數太大，總價太高，房貸轉貸額度、成數也會較嚴格。

四、借款人的信用條件

1. 1. 繳款記錄：
      過去12個月各項銀行貸款是否有遲繳超過30天的紀錄，信用卡曾否延遲繳款。
   2. 負債情形：
      銀行負債總額愈高，越不利房貸轉貸核准成數及金額。
      
   3. 信用卡使用情形：
      使用循環信用的頻率與比重：如果長期使用循環信用，長達半年以上，會被銀行認為財務狀況不佳。
      
   4. 票信狀況：
      退補、退票、拒往都將嚴重影響銀行房貸轉貸審核。

五、借款人的償債能力：

• 房貸轉貸雖然有房子抵押，但借款金額動輒數百萬以上，期間長達20年，必須審核是否具有還款來源，必須準備收入、財力證明：
• 個人戶收入:
  勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單，或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定，
  再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
  相關連結：18種財力證明幫您您向銀行爭取最好的最好的貸款條件
• 企業主則會以:
  公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等
  再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎銀行房貸標準。

如果貸不到需要的銀行房貸金額怎麼辦？

1. 找較積極攻房貸業務的銀行：
   目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大
2. 找外商銀行申請：
   外商銀行房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
   但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。
3. 找租賃公司辦理：
   租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
   但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。
4. 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
   先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
   衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款？

1. 1. 銀行很熟悉：
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法
   2. 服務費低：
      案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
   3. 貸款利率低：
      代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
   4. 協助轉貸銀行：
      借款期間協助培養信用，日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

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