辦理銀行房屋增貸須注意事項
決定銀行房貸條件的 4大關鍵因素
辦房貸時,想要爭取較優房貸利率及貸款成數,可以被簡化成4大因素
- 收入:
銀行房貸借款金額動輒上百萬,期間20年,有穩定收入,才有長期的還款來源。 - 信用記錄:
有良好的信用記錄,才有談判空間。 - 地段:
好的地段,保值性高,貸款成數會比較高。 - 關係:
培養銀行親密感,集中固定在幾間銀行出入,老客戶優惠比較多。
銀行房貸利率與貸款成數是多少?
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利率:
- 利率主要看借款原因及貸款成數,買賣件利率低,貸款成數7成以上利率就會拉高。
- 買賣件:1.65%~1.95%,轉增貸:1.8%~2.5%。
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貸款成數:
地段是銀行評估2愛款成數最主要因素,每一家銀行都會有區域劃分,例如A區最高可貸到鑑估價的85成;B區可貸7 成;C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。
其中所謂物件區位,分為A區、B區及C區,依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定,例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。
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銀行房貸利率計算方式:
目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分,可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而,不管是哪一種房屋貸款的利率,其計算方式都不脫離「房貸利率=指標利率+加碼利率」
差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。
所謂「指標利率」是指,這家銀行內部找了5~6家(或更多家)公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數(有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率,加以各50%的權數),目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準,計算出來的利率才稱之「指標利率」。
至於「加碼利率」則是指,各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件,以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。
辦銀行房貸時,要準備哪些資料?
- 收入資料:
最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)
或是去年的扣繳憑單
- 財力證明:
確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度:
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- 最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)
- 定存證明
- 股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用),保險合約影本等。
相關連結:18種財力證明,拉高您的房貸金額
- 買賣資料(購屋貸款才要):
買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。
銀行房貸款流程
- 資料審核與調閱聯合徵信:
申辦中古屋貸款時,提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後,即可先送估價。 - 實際鑑價:
一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。 - 審核:
當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。 - 徵信照會:
確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。 - 簽約對保:
銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。 - 設定:
對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。 - 撥款:
抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
哪些房屋 銀行房貸很難貸到款?
- 產權有問題:
產權不清、不完整或有糾紛者。 - 列為折除、徵收或禁建者。
- 位於保護區、管制區內。(陽明山地區除外)
- 瑕疵屋:
輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵。 - 有私人設定:
借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外)。 - 法院查封中:
借保人所持有卻提供為擔保之不動產有假扣押、查封、非買方之預告登記。(所有權屬買賣之前手者不在此限) - 有閒惡設施:
軍事禁建區、斷層線經過地區、鄰近嫌惡設施地區(垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等)、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。 - 其他有礙處分之擔保品。
銀行房貸決定金額考量的5大重點
- 房屋所在區位
- 房屋周邊環境
- 房屋本身屋況
- 貸款人信用條件
- 貸款人償債能力
一、房屋所在區位
房屋所在區位是銀行評估房屋價值的最主要因素,評估銀行房貸金額與成數都是主要參考依據。
每一家銀行都會有區域劃分,例如A區最高可貸到鑑估價的85成;B區可貸7 成;C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。
二、房屋周邊環境
- 小環境:
臨路巷弄大小,房子與房子間距,是否是無尾巷,都會影響房價。 - 是否有嫌惡設施:
如:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等,能夠貸款的成數也較低。 - 小環境加分設施:
公園、學校、運動場、捷運站等,則對於銀行房貸成數有加分效果。
三、房屋本身屋況
- 屋齡:
房屋越老,建物耐用年限和殘餘價值越低,貸款成數與年限都會受影響。 - 建材:
老式的土造、磚造、加強磚造,屋齡多老舊,貸款成數低。
鋼筋混凝土(RC)、鋼骨大樓,安全性高,貸款年限及成數也較高。 - 土地持有面積:
公寓、大樓持有的土地面積較小,較不會在意土地持有面積,但若持有面積太低,還是會影響貸款成數。
透天厝,持有的土地面積,佔估價比重就很重要。 - 屋況:
裝潢所花費用雖不會直接計入銀行估價,但有些中古屋若太老舊,屋況不佳,還是會影響貸款成數。反之有重新整修或裝潢過,這部分銀行還是會在貸款成數調高方式,提高貸款金額。 - 房屋瑕疵:
輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、鋼筋裸露、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外),銀行多不願貸款,即變做,貸款成數也不高。 - 房屋坪數:
坪數太小,若小於15坪以下的套房,除非在雙北市捷運站附近,一般銀行貸款成數多會低到6成以下。
坪數太大,總價太高,房貸轉貸額度、成數也會較嚴格。
四、借款人的信用條件
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- 繳款記錄:
過去12個月各項銀行貸款是否有遲繳超過30天的紀錄,信用卡曾否延遲繳款。 - 負債情形:
銀行負債總額愈高,越不利房貸轉貸核准成數及金額。
- 信用卡使用情形:
使用循環信用的頻率與比重:如果長期使用循環信用,長達半年以上,會被銀行認為財務狀況不佳。
- 票信狀況:
退補、退票、拒往都將嚴重影響銀行房貸轉貸審核。
- 繳款記錄:
五、借款人的償債能力:
- 房貸轉貸雖然有房子抵押,但借款金額動輒數百萬以上,期間長達20年,必須審核是否具有還款來源,必須準備收入、財力證明:
- 個人戶收入:
勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單,或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定,
再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
相關連結:18種財力證明幫您您向銀行爭取最好的最好的貸款條件 - 企業主則會以:
公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等
再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎銀行房貸標準。
如果貸不到需要的銀行房貸金額怎麼辦?
- 找較積極攻房貸業務的銀行:
目前開發房貸業務較積極的銀行有:新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…,可以嘗試問這幾家比較看看,成功的機會相對較大 - 找外商銀行申請:
外商銀行房貸利率會高一點,但可貸成數高,若能提供足夠收入證明,最高可貸到85%。且估價委由鑑價公司做,比較好談,有時會略高估1成房價,實際最高可借到9成。
但外商銀行很重視還款來源,必須是有明確收入證明的,才能採此方式。 - 找租賃公司辦理:
租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短。
但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,年利率:6%到18%,估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。 - 找專業貸款代書,介紹利息較低的民間貸款:
先借短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
衍生閱讀:民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算?如何找到如何找到低利率的民間二胎
為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款?
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- 銀行很熟悉:
長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
衍生閱讀:房屋增貸辦不過的5大原因,10個解決方法 - 服務費低:
案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。 - 貸款利率低:
代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎 - 協助轉貸銀行:
借款期間協助培養信用,日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。
- 銀行很熟悉: