銀行二胎房貸成數最高是多少？如何評估可貸金額？
銀行二胎可以借到房價100%嗎？貸款金額是如何評估的？要怎麼借可以借高一點？借少一點，利率會比較低嗎？
有大筆資金需求時，如何選擇房貸？
按照自己的情況，包括信用條件、資金需求的急迫性、需求額度…等，來選擇貸款的方式。
選擇順位：1.原銀行增貸 2. 轉增貸其他銀行 3. 銀行房屋二胎 4. 民間房地產二胎
銀行二胎房貸金額少、還款期短、利息高，但成數高、速度快、手續簡便，比信貸容易辦，很適合資金只需求幾十萬的借款。
房屋二胎貸款成數可以分為3種：
- 銀行房屋二胎～
- 有殘值的二胎：成數最高90%
- 無殘值的二胎：成數最高100%
- 租賃融資公司房屋二胎：
- 個人戶：成數最高是90%。
- 公司戶：成數最高是110%。
- 民間房屋二胎：
成數最高100%
二胎房貸銀行如何考量貸款成數：
銀行住要考量3點，決定最高貸款成數：
-
- 殘值多寡：
評估房價 扣除增值稅及一胎銀行設定金額或餘額，一胎的貸款成數越低，二胎可貸金額越高。。 - 房屋屋況：
二胎比一胎銀行更重視屋況、房屋坐落及小環境，會影響銀行借款可接受最高成數。
房屋座落地點如果太偏遠的地段或是不易脫手的地方都是銀行房屋二胎無法承做的區。 - 借款人因素：
信用記錄及借款人財務狀況是影響銀行二胎是否願意拉高成數的最重要因素。條件愈好，貸款成數就可以高一點，利率也會比較低。
- 殘值多寡：
銀行二胎借少一點，利率會比較低嗎？
銀行二胎利率差異很大，3%~14%的都有，主要取決於：
1. 借款人條件 2. 貸款成數。尤其是貸款成數，成數若超過9成，利率就是以信用貸款的條件來計算了。
有殘值的二胎：
有殘值的二胎貸款利率平均為4%起，貸款年限最長可分為15年期。貸款額度不受300萬限制。
有殘值的二胎與房屋轉增貸較為相似，不過，有殘值二胎房屋貸款利率高於房屋轉增貸的利率。
無殘值的二胎：
無殘值二胎貸款利率平均約為8%~14%左右，貸款年限最長是7年還款。貸款額度最高300萬，視屋況與借款人條件決定。無殘值的二胎與信用貸款較為相似，會比信貸多出一筆抵押權設定費用。跟信貸相比還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度。而且信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制。
銀行對房屋二胎如何估價?
銀行估價雖然會參考實價登錄，但實價登錄資料無詳細的地址、地點，無法判斷屋況及小環境，且銀行還會參考房屋使用情形，增值稅及一胎抵押設定情形，評估方式如下：
一、 評估房屋市價：銀行評估房價的9個方法
- 地段：
先參考實價登錄，並會再詢問當地仲介，確認區域行情價格。 - 屋齡：
房子越老，建物的耐用年限和殘餘價值越低，超過40年以上的房子，萬一客戶無法繳息，脫手較困難。 - 建材：
老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土（RC），安全性和價值當然不同，折舊速度也有差，萬一拍賣的價值也不同。 - 小環境：
臨路巷弄大小，房子與房子間距，是否是無尾巷，都會影響房價。 - 是否有嫌惡設施：
如有電塔、電箱、殯葬、宮廟、工廠、路衝、緊鄰市場等等，對房屋評估價值影響不小，估價有時會差到20%~30%。 - 增建情形：
雖然銀行多稱增建部分不合法，有被拆除風險，不能算進估價內，但若增建可增加房屋使用效益，多少還是會反應在每坪單價內，一般會多個5%~10%。 - 內部屋況：
裝潢成本雖不能計入銀行估價內，但屋況好壞還是會影響到估價約10%上下。 - 嚴重瑕疵：
如海砂屋、輻射屋、公告危樓、凶宅等等，若銀行發現有這些狀況，幾乎都不貸。 - 產品類別：
小於15坪的小套房、商場、地下室等，銀行貸款成數會低很多，甚至不做。
二、確認有沒有租約問題：
- 自住或其他家人使用最佳，貸款成數不受影響。
- 出租，若為定期租約，租期在2年內，影響成數也不大，但若押金過高，可貸款金額會扣除押金部分。
- 租期若在2年～5年，會影響貸款成數，租約到期日越久，影響越大。
- 不定期租約或租約超過5年並經公證，除非房客同意簽立拋棄租賃權，否則銀行多不願貸款。
- 若為商用不動產，辦公室或店面，出租對象為具規模之公司，租約內容、價格合於行情，租約長，銀行還是會願意做，但成數會較低，且須扣除押金或已預收之租金。
三、前順位設定及借款餘額
- 通常第一順位抵押的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
- 第一順位抵押的貸款成數越高，第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。
- 銀行二胎以評估房價扣除一順位金額計算方式有：
- 按一順位抵押權設定金額扣：
最嚴格，依此方式扣，二胎可貸金额很少，大多無法做。 - 按一順位借款訂約金額扣：
較積極做二胎的銀行，除非借款人有在依胎銀行做保，會以訂約金額作為扣除基準。 - 按一順位借款餘額扣：
少數銀行依此方式扣，但借款人條件必須不錯，此種方式較有機會借到高額二胎。
民間二胎多會依此方式扣除，所以會有些需要額度的借款人，向民間借。
- 按一順位抵押權設定金額扣：
四、調建物謄本異動，確認有無不良記錄：
- 房屋一年內有無民間設定記錄。
- 2年內有無查封、訴訟、禁止移轉、限制登記、信託、預告登記記錄。
- 有無特殊限制地目：
如原住民保留地、山坡保育區等等項目。
五、計算土地增值稅:
依土地謄本找出以下幾項
1.前次移轉日期 2.土地公告現值 3.原公告地價或前次移轉現值 4.消費者物價指數 5.土地面積 6.土地類型 7.土地取得的權利範圍。計算增值稅，不管房屋是否自住，增值稅以一般稅率計算稅金扣除。財政部土地增值稅試算連結
六、其他國家欠稅、欠費：
房屋稅、地價稅、工程受益費之欠國家相關稅費，也會被列為扣除項目。
七、銀行二胎評估可代金额公式：
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- 房屋淨值：
銀行房屋鑑價金額 – 土地增值稅 – 其他國家積欠稅費 ＝ 房屋淨值 - 初估房屋可貸最高額度：
（房屋淨值 – 一胎銀行認定金額）x 銀行二胎貸款願貸成數 = 可貸最高額度 - 評估實際可貸金額：
可貸最高額度 – 押金 – 預收租金 = 評估實際可貸金額。
- 房屋淨值：
銀行二胎借不到怎麼辦？
4個方法解決銀行二胎辦不到：
- 找較積極攻房貸業務的銀行：
目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大 - 找外商銀行申請一胎增貸：
外商銀行一胎房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。 - 找租賃公司辦理：
租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。 - 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎
民間二胎貸款的優點：
- 貸款成數高：
最高額度可達約房價的90%以上。 - 速度快：
1~3天能取得資金，最快當日就可撥款。 - 不看信用狀況：
信用不良也可借，不需徵信也不用保人。 - 擔保品寬鬆：
產權不完整也可借，持分可借，屋齡不限。 - 只繳息：
每月只繳息，不必分期償還本金，負擔輕。 - 還款彈性：
可依財務狀況，隨時部分還款，減輕利息負擔。
為什麼找安心代書協助辦低利二胎房貸？
- 銀行很熟悉：
長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係 - 服務費低：
案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。 - 貸款利率低：
代書長期配合低利的民間金主多，介紹的民間貸款利率通常都比較低。 - 可配合協助轉貸銀行：
若因急用借款，之後若要轉貸銀行，安心代書可協助轉貸銀行貸款，長期降低利息負擔。
