銀行二胎房貸是什麼?

「銀行二胎房貸」:先決條件借款人或保證人名下要有房子,且第一順位的房貸必須繳息正常且沒有異常繳款紀錄等,通常在房貸繳滿一年後才能向銀行申請二胎房貸要申請「二胎房貸」。


一、為何不借銀行一胎貸款就好?

相較於一般房貸,銀行二胎房貸金額少、還款期短、利息高,下列情形辦銀行二胎較適合:

    1. 目前一胎房貸利率很低,或是政府優惠利率房貸,若是轉增貸一胎,會喪失長期低利優惠。
    2. 所需金額不多,期間不長,實質利息不會差很多,無需轉增貸銀行一胎。
    3. 目前一胎銀行為其他家人一起繳,增貸金額為借款人自己用的,不宜弄混或不想讓家人知道。
    4. 所需金額高,一胎貸款成數做不到,銀行二胎貸款一般成數會比較高。
    5. 需錢較急,銀行二胎貸款速度較快。

 

二、銀行二胎貸款成數、額度是多少?

成數及利率:

(1)有殘值的二胎:

一般依房屋所在位置近期的實價登錄為依據,扣除前順位借款金額、土地增值稅後之金額,最高貸9成。
有殘值的二胎貸款利率平均3.5%起,貸款年限最長可到15年期。

(2)無殘值的二胎:

一般依房屋所在位置近期的實價登錄為依據,扣除前順位借款金額、土地增值稅後之金額,最高貸100%。
無殘值的二胎貸款利率平均8%~14%左右,貸款年限最長為7年期。

殘值的二胎與信用貸款較為相似,會比信貸多出一筆抵押權設定費用。但審核收入證明、職業較信貸寬。額度也較高。

額度上限:

同一借款人一般最高可貸300萬元。

擔保品限制:

房屋座落地點如果太偏遠的地段或是不易脫手的地方都是銀行房屋二胎無法承做的區

三、銀行二胎貸款利率是多少?

利率高低決定因素:
銀行二胎房貸利率差異很大,5種因素影響利率高低:

    1. 貸款銀行:
      有些銀行利率較高,如台新、新光,但相對作法較積極。
    2. 貸款成數:
      成數是主要影響利率高低的因素,3.5%~14%都有,主要看貸款成數。
    3. 借款人條件:
      借款人職業、收入、信用評分。
    4. 介紹人議價能力:
      銀行二胎較一胎難辦,許多需透過代書、代辦介紹,介紹人與銀行長期往來關係會直接影響到利率。
    5. 房屋地點、屋況:
      地點好、屋況佳,擔保品流動性佳,利率相對比較低。

四、哪家銀行二胎房貸條件比較優惠:

銀行二胎房貸主力銀行條件彙整表

銀行 台新 永豐 新光 玉山 凱基 遠東
利率 3.5%~ 3.5%~5% 3.5%~7.5% 3.8%~14.8% 3.16%~ 3%起
額度 300萬 最高50萬 最高300萬 最少50萬 300萬 25萬起
年限 3~15 7年 1 ~10年 最高15年 3~10年 7年內
費用 3,000 5000起 7,000起 貸款金額1% 10,000 5,000
連結
網站
台新銀行 永豐銀行 新光銀行 玉山銀行 凱基銀行 遠東銀行

延伸閱讀:哪家銀行二胎條件比較好,3分鐘幫您找到最優惠銀行二胎

五、銀行二胎貸款評估的4個條件:

  1. 估價還有殘值:
    房地產的估值,扣除增值稅及在設定第一順位抵押權的銀行的貸款金額,還有剩下的「殘值」。
  2. 一胎貸款繳款正常,且至少要貸款6個月以上。
  3. 借款人信用要正常:
    銀行會審查貸款人的信用資料,當作是否核准的參考,借款人如果:
    (1)有拒絕往來記錄或是貸款或信用卡延滯30天以上
    (2)未繳信用卡最低應繳金額或是信用卡強停
    (3)有退補50萬以上記錄
    (4)有逾期、被查封、呆帳記錄。
    (5)曾做保人,借款有呆帳情況未滿5年者。
    相關連結:提高信用分數,,拉高銀行貸款的6個方法
  4. 借款人要有還款能力:
    會要求借款人提供財力、收入證明,評估收入負債比。
    相關連結:18種財力證明幫您像銀行爭取像銀行爭取最好的貸款條件

六、辦銀行二胎房貸要考量哪4點:

  1. 對資金需求額度的高低:
    需求金額不大,用銀行二胎房貸,若需求金額上百萬,建議還是以一胎房貸轉增貸方式做。
  2. 借款人資金需求的緊迫度:
    若資金需求必須在半個月內確定要拿到,才辦銀行二胎,否則還是以銀行一胎優先。
  3. 房屋實際的增貸空間與效益:
    若一胎貸款成數已超過7成,可能就需要用二胎方式比較借得到需要的金額。
  4. 可否提供的工作與財力等資料:
    銀行二胎收入、財力證明審核較嚴,必須備齊。

七、哪些人比較適合辦理銀行二胎:

  1. 有明確的資金用途:
    且希望能按月分期攤還的人,最適合辦銀行二胎。
  2. 自營商:
    中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室。
  3. 每月收入不固定的上班族:
    如業務族,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,不容易辦銀行信貸。
    如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

 

銀行二胎房貸6個特點及注意事項:

  1. 銀行二胎房貸利率會比較高:
    由於二胎房貸的房屋是「第二順位的債權」,銀行所承擔的風險自然也會較高,二胎房貸的利率當然會比較高,利率至少3.5%,甚至也有高到10%的。
  2. 借款期間比較短:
    二胎房貸多數銀行貸款期限大多只有7年,新光可貸到10年,台新、玉山最長 15 年。但利率會比較高,金額也會低一些。因此,每月繳款金額相對也會高一些。
  3. 沒有寬限期:
    相較於一胎房貸有「本金平均攤還」、「本息平均攤還」可以選擇,或是有提供1~3年的寬限期,目前房屋二胎幾乎都是「本息平均攤還」,而且沒有寬限期。
  4. 銀行會額外收費:
    銀行二胎房貸,除了要考慮基本的利率之外,申請時還會有房屋設定費、手續費等項目,這些費用各銀行可能不同,有些銀行的手續費是 3,000 元起跳,有些甚至要近萬元。
  5. 審核較一般房貸嚴:
    辦理房屋二胎貸款,貸款者須符合以下條件
    • 房子的貸款需符合繳滿一年
    • 需有收入證明
    • 個人的貸款記錄、信用記錄必須正常。
  6. 辦理銀行二胎房貸需準備資料:
    • 房貸繳款明細最近 1 年繳款明細:
      存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單
    • 收入證明:
      勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
      有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面。
    • 土地建物所有權狀影本
    • 雙證件影本
    • 戶籍謄本影本

申請銀行二胎貸款房屋有何限制?

  1. 小套房不做:
    銀行幾乎都不做二胎(15坪以上)
  2. 房屋坐落地點要好:
    以市區內房子為主,市郊幾乎借不太到銀行二胎。
  3. 一胎房貸需繳滿一年:
    原則需繳滿一年,除非是向原銀行辦理二胎,才不限制一定要滿1年。

銀行二胎房貸流程

二胎房貸一般是資金需求比較急,故通常審核時間短、撥款速度快,流程分4道:

  1. 申請:
    向第二間銀行提出申請,並將已抵押給上一間銀行的房屋作為擔保品。
  2. 對保:
    經過銀行鑑價人員估價、審核貸款額度以及利率後簽訂合約對保。
  3. 設定:
    至地政機關設定房屋不動產權第二順位,約耗時1小時,需屋主本人親自出席。
  4. 撥款:
    第二間銀行放款

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    3. 貸款利率低:
      代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎
    4. 協助轉貸銀行:
      借款期間協助培養信用,日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。