銀行房屋估價的9個方法6項要點,小心3高1低的房子不好貸款!

銀行估價雖然會參考實價登錄,但實價登錄資料無詳細的地址、地點,無法判斷屋況及小環境,
且銀行還會參考房屋使用情形,增值稅,評估方式如下:

一、 評估房屋市價:銀行房屋估價的9個方法

  • 地段:
    先參考實價登錄,並會再詢問當地仲介,確認區域行情價格。
  • 屋齡:
    房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,超過40年以上的房子,萬一客戶無法繳息,脫手較困難。
  • 建材:
    老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土(RC),安全性和價值當然不同,折舊速度也有差,萬一拍賣的價值也不同。
  • 小環境:
    臨路巷弄大小,房子與房子間距,是否是無尾巷,都會影響房價。
  • 是否有嫌惡設施:
    如有電塔、電箱、殯葬、宮廟、工廠、路衝、緊鄰市場等等,對房屋評估價值影響不小,估價有時會差到20%~30%。
  • 增建情形:
    雖然銀行多稱增建部分不合法,有被拆除風險,不能算進估價內,但若增建可增加房屋使用效益,多少還是會反應在每坪單價內,一般會多個5%~10%。
  • 內部屋況:
    裝潢成本雖不能計入銀行估價內,但屋況好壞還是會影響到估價約10%上下。
  • 嚴重瑕疵:
    如海砂屋、輻射屋、公告危樓、凶宅等等,若銀行發現有這些狀況,幾乎都不貸。
  • 產品類別:
    小於15坪的小套房、商場、地下室等,銀行貸款成數會低很多,甚至不做。

二、確認有沒有租約問題:

  • 自住或其他家人使用最佳,貸款成數不受影響。
  • 出租,若為定期租約,租期在2年內,影響成數也不大,但若押金過高,可貸款金額會扣除押金部分。
  • 租期若在2年~5年,會影響貸款成數,租約到期日越久,影響越大。
  • 不定期租約或租約超過5年並經公證,除非房客同意簽立拋棄租賃權,否則銀行多不願貸款。
  • 若為商用不動產,辦公室或店面,出租對象為具規模之公司,租約內容、價格合於行情,租約長,銀行還是會願意做,但成數會較低,且須扣除押金或已預收之租金。

三、前順位設定及借款餘額

  • 通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 第一順位抵押的貸款成數越高,第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。
  • 銀行二胎以評估房價扣除一順位金額計算方式有
    1. 按一順位抵押權設定金額扣:
      最嚴格,依此方式扣,二胎可貸金额很少,大多無法做。
    2. 按一順位借款訂約金額扣:
      較積極做二胎的銀行,除非借款人有在依胎銀行做保,會以訂約金額作為扣除基準。
    3. 按一順位借款餘額扣:
      少數銀行依此方式扣,但借款人條件必須不錯,此種方式較有機會借到高額二胎。
      民間二胎多會依此方式扣除,所以會有些需要額度的借款人,向民間借。

四、調建物謄本異動,確認有無不良記錄:

  1. 房屋一年內有無民間設定記錄。
  2. 2年內有無查封、訴訟、禁止移轉、限制登記、信託、預告登記記錄。
  3. 有無特殊地目別、原住民保留地等等項目。

五、計算土地增值稅:

依土地謄本找出以下幾項

1.前次移轉日期   2.土地公告現值    3.原公告地價或前次移轉現值   4.消費者物價指數   5.土地面積   6.土地類型 7.土地取得的權利範圍。計算增值稅,不管房屋是否自住,增值稅以一般稅率計算稅金扣除。財政部土地增值稅試算連結

六、其他國家欠稅可能會被強制執行的部份也會列入考量中

公式是鑑價後乘於貸款成數扣除前順位貸款、土地增值稅、國家欠稅之後就是可貸的二胎金額。

3高1惡的房子,房屋估價會被低估

想要找對銀行多貸一些,須注意「31惡」的地雷屋,房貸額度大幅減少。
什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢?

1高:空屋率高

投資客比例高的新社區大樓,尤其是重劃區或市郊,由於前幾年房地產過熱,建商開發了大批的重劃區的房子~如青埔、淡水、新莊、五股、林口….,交屋後,投資客套牢,不易脫手,位入住空屋很多,房價跌太多,屋主不願賣,實價登錄的行情銀行會質疑是造假片銀行高貸,所以房屋估價都會被壓低,貸款成數也會被打折!

2高:公設比高:

一般大樓的公社比若超過35%以上,銀行對超出的部份不是扣除房屋估價的坪數,就是超出的部份已建築成本評估,有些大樓建商位壓低銷售單價,規定買屋必須附車位,車位坪數位大幅拉高公設比,有些公設比,甚至高達60%,這樣的房子,銀行在房屋估價時,都會大幅壓低,銀行貸款也不好貸。

3高:增建坪數過高:

有些房子增建坪數大,使用效益高,買賣成交單價也比一般行情高不少,但銀行房屋估價一般認為增建是違建,隨時都有可能被檢舉報拆,因此銀行房屋估價雖會估略高於行情,但與市價還是有一段差距,也會影伈銀行房貸貸款成數。

1惡:鄰近嫌惡設施

大多銀行房屋估價會江嫌惡設施列為重大扣分項目,甚至拒貸。除一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等,另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇、市場、加油站、瓦斯行,這都是因為容易嘈雜及安全或信仰上影響銀行估價,當然在貸款評量表上,成為減分的一個條件。

銀行房屋估價偏低怎麼辦?

4個方法解決房屋估價偏低

    1. 找區域外的小銀行辦:
      區域外的銀行對本地房屋行情較不清楚,只會以實價登錄案例參考區域行情,有時反而會忽略到房屋本身的弱點,以其他正常行情估價。
    2. 找外商銀行申請:
      外商銀行房屋估價多是委託鑑價公司,貸款辦的成,鑑價公司才能足額收到鑑價費,因此對此類房屋本身有缺點的估價,仍會以只比區域行情低一點的單價估。
    3. 找分行經理有權限的銀行申請:
      大型金控房貸大多集中審理,估價較專業,案例資料多,但是大多公營行庫房貸仍是由分全權處理,對估價較不專業,還是以區域行情估,行若貸款金額在1000~1500萬以內,送業績較缺的公營行庫或規模較小的銀行分行,有時反而估價比較高。
    4. 找專業貸款代書,找估價比較高的銀行辦:
      專業代書收晞各家銀行作業規定,知道各家銀行估價方式,協助送房屋估價高的銀行辦理。
      若還是估不到,還可搭配銀行二胎房貸、信貸 或 介紹短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀:提高信用分數,拉高銀行貸款金額的6個方法


為什麼找安心代書協助辦房屋增貸

  1. 銀行很熟悉:
    長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
    衍生閱讀:房貸增貸要怎麼辦?5種方法增加幫您房貸金額
  2. 服務費低:
    案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
  3. 貸款利率低:
    代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋增貸利率通常都比較低。
    衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎
  4. 協助轉貸銀行:
    借款期間協助培養信用,日後將民間房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。