銀行房屋估價的9個方法6項要點，小心3高1低的房子不好貸款！

銀行估價雖然會參考實價登錄，但實價登錄資料無詳細的地址、地點，無法判斷屋況及小環境，
且銀行還會參考房屋使用情形，增值稅，評估方式如下：

一、 評估房屋市價：銀行房屋估價的9個方法

• 地段：
  先參考實價登錄，並會再詢問當地仲介，確認區域行情價格。
• 屋齡：
  房子越老，建物的耐用年限和殘餘價值越低，超過40年以上的房子，萬一客戶無法繳息，脫手較困難。
• 建材：
  老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土（RC），安全性和價值當然不同，折舊速度也有差，萬一拍賣的價值也不同。
• 小環境：
  臨路巷弄大小，房子與房子間距，是否是無尾巷，都會影響房價。
• 是否有嫌惡設施：
  如有電塔、電箱、殯葬、宮廟、工廠、路衝、緊鄰市場等等，對房屋評估價值影響不小，估價有時會差到20%~30%。
• 增建情形：
  雖然銀行多稱增建部分不合法，有被拆除風險，不能算進估價內，但若增建可增加房屋使用效益，多少還是會反應在每坪單價內，一般會多個5%~10%。
• 內部屋況：
  裝潢成本雖不能計入銀行估價內，但屋況好壞還是會影響到估價約10%上下。
• 嚴重瑕疵：
  如海砂屋、輻射屋、公告危樓、凶宅等等，若銀行發現有這些狀況，幾乎都不貸。
• 產品類別：
  小於15坪的小套房、商場、地下室等，銀行貸款成數會低很多，甚至不做。

二、確認有沒有租約問題：

• 自住或其他家人使用最佳，貸款成數不受影響。
• 出租，若為定期租約，租期在2年內，影響成數也不大，但若押金過高，可貸款金額會扣除押金部分。
• 租期若在2年～5年，會影響貸款成數，租約到期日越久，影響越大。
• 不定期租約或租約超過5年並經公證，除非房客同意簽立拋棄租賃權，否則銀行多不願貸款。
• 若為商用不動產，辦公室或店面，出租對象為具規模之公司，租約內容、價格合於行情，租約長，銀行還是會願意做，但成數會較低，且須扣除押金或已預收之租金。

三、前順位設定及借款餘額

• 通常第一順位抵押的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
• 第一順位抵押的貸款成數越高，第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。
• 銀行二胎以評估房價扣除一順位金額計算方式有：
  1. 按一順位抵押權設定金額扣：
     最嚴格，依此方式扣，二胎可貸金额很少，大多無法做。
  2. 按一順位借款訂約金額扣：
     較積極做二胎的銀行，除非借款人有在依胎銀行做保，會以訂約金額作為扣除基準。
  3. 按一順位借款餘額扣：
     少數銀行依此方式扣，但借款人條件必須不錯，此種方式較有機會借到高額二胎。
     民間二胎多會依此方式扣除，所以會有些需要額度的借款人，向民間借。

四、調建物謄本異動，確認有無不良記錄：

1. 房屋一年內有無民間設定記錄。
2. 2年內有無查封、訴訟、禁止移轉、限制登記、信託、預告登記記錄。
3. 有無特殊地目別、原住民保留地等等項目。

五、計算土地增值稅:

依土地謄本找出以下幾項

1.前次移轉日期   2.土地公告現值    3.原公告地價或前次移轉現值   4.消費者物價指數   5.土地面積   6.土地類型 7.土地取得的權利範圍。計算增值稅，不管房屋是否自住，增值稅以一般稅率計算稅金扣除。財政部土地增值稅試算連結

六、其他國家欠稅可能會被強制執行的部份也會列入考量中

公式是鑑價後乘於貸款成數扣除前順位貸款、土地增值稅、國家欠稅之後就是可貸的二胎金額。

3高1惡的房子，房屋估價會被低估

想要找對銀行多貸一些，須注意「3高1惡」的地雷屋，房貸額度大幅減少。
什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢？

第1高：空屋率高 – 

投資客比例高的新社區大樓，尤其是重劃區或市郊，由於前幾年房地產過熱，建商開發了大批的重劃區的房子～如青埔、淡水、新莊、五股、林口….，交屋後，投資客套牢，不易脫手，位入住空屋很多，房價跌太多，屋主不願賣，實價登錄的行情銀行會質疑是造假片銀行高貸，所以房屋估價都會被壓低，貸款成數也會被打折！

第2高：公設比高：

一般大樓的公社比若超過35%以上，銀行對超出的部份不是扣除房屋估價的坪數，就是超出的部份已建築成本評估，有些大樓建商位壓低銷售單價，規定買屋必須附車位，車位坪數位大幅拉高公設比，有些公設比，甚至高達60%，這樣的房子，銀行在房屋估價時，都會大幅壓低，銀行貸款也不好貸。

第3高：增建坪數過高：

有些房子增建坪數大，使用效益高，買賣成交單價也比一般行情高不少，但銀行房屋估價一般認為增建是違建，隨時都有可能被檢舉報拆，因此銀行房屋估價雖會估略高於行情，但與市價還是有一段差距，也會影伈銀行房貸貸款成數。

1惡：鄰近嫌惡設施

大多銀行房屋估價會江嫌惡設施列為重大扣分項目，甚至拒貸。除一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等，另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇、市場、加油站、瓦斯行，這都是因為容易嘈雜及安全或信仰上影響銀行估價，當然在貸款評量表上，成為減分的一個條件。

銀行房屋估價偏低怎麼辦？

4個方法解決房屋估價偏低：

1. 1. 找區域外的小銀行辦：
      區域外的銀行對本地房屋行情較不清楚，只會以實價登錄案例參考區域行情，有時反而會忽略到房屋本身的弱點，以其他正常行情估價。
   2. 找外商銀行申請：
      外商銀行房屋估價多是委託鑑價公司，貸款辦的成，鑑價公司才能足額收到鑑價費，因此對此類房屋本身有缺點的估價，仍會以只比區域行情低一點的單價估。
   3. 找分行經理有權限的銀行申請：
      大型金控房貸大多集中審理，估價較專業，案例資料多，但是大多公營行庫房貸仍是由分全權處理，對估價較不專業，還是以區域行情估，行若貸款金額在1000～1500萬以內，送業績較缺的公營行庫或規模較小的銀行分行，有時反而估價比較高。
   4. 找專業貸款代書，找估價比較高的銀行辦：
      專業代書收晞各家銀行作業規定，知道各家銀行估價方式，協助送房屋估價高的銀行辦理。
      若還是估不到，還可搭配銀行二胎房貸、信貸 或 介紹短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀：提高信用分數，拉高銀行貸款金額的6個方法
      

為什麼找安心代書協助辦房屋增貸？

1. 銀行很熟悉：
   長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
   衍生閱讀：房貸增貸要怎麼辦?5種方法增加幫您房貸金額
2. 服務費低：
   案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
3. 貸款利率低：
   代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋增貸利率通常都比較低。
   衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
4. 協助轉貸銀行：
   借款期間協助培養信用，日後將民間房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

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