銀行評估貸款成數的4個重點！

  • 房子估的到，但為何銀行貸款成數卻很低？
  • 房貸繳款還算正常，但銀行卻認為信用不佳，不願貸？
  • 有工作，銀行確認為收入證明不夠，不願增貸！

 

 

貸審核標準大致有4大重點：

一、 房屋狀況：

（1）地段：

地段是銀行評估貸款成數最主要因素，每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。

其中所謂物件區位，分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。

（2）屋況：

    1. 屋齡：
      房屋越老，建物耐用年限和殘餘價值越低，貸款成數與年限都會受影響。
    2. 建材：
      老式的土造、磚造、加強磚造，屋齡多老舊，貸款成數低。
      鋼筋混凝土（RC）、鋼骨大樓，安全性高，貸款年限及成數也較高。
    3. 土地持有面積：
      公寓、大樓持有的土地面積較小，較不會在意土地持有面積，但若持有面積太低，還是會影響貸款成數。
      透天厝，持有的土地面積，佔估價比重就很重要。
    4. 屋況：
      裝潢所花費用雖不會直接計入銀行估價，但有些中古屋若太老舊，屋況不佳，還是會影響貸款成數。反之有重新整修或裝潢過，這部分銀行還是會在貸款成數調高方式，提高貸款金額。
    5. 房屋瑕疵：
      輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、鋼筋裸露、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外），銀行多不願貸款，即變做，貸款成數也不高。
    6. 房屋坪數：
      坪數太小，若小於15坪以下的套房，除非在雙北市捷運站附近，一般銀行貸款成數多會低到6成以下。
      坪數太大，總價太高，房貸轉貸額度、成數也會較嚴格。

二、工作狀況：

職業、年資、公司規模、薪資高低、有無薪轉、扣憑、勞保

只要是公教人員、上市公司員工，在房貸利率和貸款成數上都比較優惠。相對的，一般公司職員或小自營商等，在放款審核上就會比較嚴格，貸款成數不易拉高。 

三、財務狀況：

若有以下情形，銀行會認定財務狀況不佳，貸款審核就會趨嚴，除非補強條件，否則不易順利貸款

    1. 一年內有民間設定、查封記錄：
      大多數銀行都會調建物謄本異動記錄，若有民間設定或查封記錄，除非有合理的理由，否則將大大影響貸款成數及條件。
    2. 負債比過高：
      銀行總負債金額若過高，銀行會認為還款能力有問題，房貸審核將趨嚴。
    3. 常態使用信用卡預借現金：
      銀行只要一看使用信用卡預借現金的人，大多認定財務已經進入非常糟糕的階段，還款能力不佳，即便是房貸，也會保守審核，貸款成數勢必不高。過的可能性相當低。
    4. 近期增貸：
      代表短期內風險係數上升，通常銀行以一年內有無新增撥貸項目來認定，所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款，通常就稱為近期增貸，銀行會擔心你的還款能力有問題，所以相對貸款成數就叫保守。

四、 信用狀況：

若有以下情形，銀行會認定信用不佳，貸款成數就會趨嚴，除非補強條件，否則不易順利貸款

    1. 過去曾經有遲繳紀錄：
      不管是信用卡費、信貸或是房屋貸款繳費，只要在近期１２個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺。
    2. 信用卡長期使用卡循：
      只繳部分使用循環信用，一定要記得，千萬要每次的信用卡帳單都「全額繳清」! 不要只繳部分金額，其他金額使用循環利息，這對貸款會大扣分！因為他會認為你卡費都繳不出來了，房貸更不用說了!
    3. 過往信用瑕疵：
      聯徵紀錄有時效，聯徵紀錄一般三年後會消除，所以3年內有強停、呆帳、債務協商等信用不良的紀錄，都會影響房貸額度。
    4. 配偶有信用瑕疵：
      夫妻雙方都要注意自己的信用問題，一方有信用瑕疵，都會影響另一方的房貸額度。
    5. 票信不正常，有退票、拒往記錄：
      代表個人信用有嚴重瑕疵，申請貸款都難以過件 。

假如銀行房貸成數貸不到需求金額怎麼辦？

由於需要資金但銀行又不願核貸需求額度，那該怎麼辦呢？

幾個方法給您參考看看：

    1. 找較積極攻房貸業務的銀行：
      目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大
    2. 找外商銀行申請：
      外商銀行房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
      但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。
    3. 找租賃公司辦理：
      租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
      但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年      利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。
    4. 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
      先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款？

    1. 銀行很熟悉：
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法
    2. 服務費低：
      案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
    3. 貸款利率低：
      代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎
    4. 協助轉貸銀行：
      借款期間協助培養信用，日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。

 

Related posts:

5個影響房貸成數高低的原因，提高房貸額度的6個方法 房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法