注意5個重點，拉高銀行房貸轉貸金額
- 為什麼？房子實價登錄估的到，但為何銀行房貸轉貸成數卻只肯借6成多？
- 房貸繳款還算正常，但銀行卻認為信用評分不高，房貸轉貸不肯多借一些？
- 有工作，銀行確認為收入證明不夠，不願增貸！
- 弄懂 5個銀行房貸轉貸金額考量的5大重點，10個拉高銀行房貸轉貸的方法，滿足您的資金需求
銀行房貸轉貸金額考量的5大重點
- 房屋所在區位
- 房屋周邊環境
- 房屋本身屋況
- 貸款人信用條件
- 貸款人償債能力
一、房屋所在區位
地段是銀行評估房屋價值的最主要因素，評估房貸轉貸金額與貸款成數都是主要參考依據。
每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。
其中所謂物件區位，分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。
二、房屋周邊環境
- 小環境：
臨路巷弄大小，房子與房子間距，是否是無尾巷，都會影響房價。 - 是否有嫌惡設施：
如：垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等，能夠貸款的成數也較低。 - 小環境加分設施：
公園、學校、運動場、捷運站等，則對於房屋貸款成數有加分效果。
三、房屋本身屋況
- 屋齡：
房屋越老，建物耐用年限和殘餘價值越低，貸款成數與年限都會受影響。 - 建材：
老式的土造、磚造、加強磚造，屋齡多老舊，貸款成數低。
鋼筋混凝土（RC）、鋼骨大樓，安全性高，貸款年限及成數也較高。 - 土地持有面積：
公寓、大樓持有的土地面積較小，較不會在意土地持有面積，但若持有面積太低，還是會影響貸款成數。
透天厝，持有的土地面積，佔估價比重就很重要。 - 屋況：
裝潢所花費用雖不會直接計入銀行估價，但有些中古屋若太老舊，屋況不佳，還是會影響貸款成數。反之有重新整修或裝潢過，這部分銀行還是會在貸款成數調高方式，提高貸款金額。 - 房屋瑕疵：
輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、鋼筋裸露、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外），銀行多不願貸款，即變做，貸款成數也不高。 - 房屋坪數：
坪數太小，若小於15坪以下的套房，除非在雙北市捷運站附近，一般銀行貸款成數多會低到6成以下。
坪數太大，總價太高，房貸轉貸額度、成數也會較嚴格。
四、借款人的信用條件
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- 繳款記錄：
過去12個月各項銀行貸款是否有遲繳超過30天的紀錄，信用卡曾否延遲繳款。 - 負債情形：
銀行負債總額愈高，越不利房貸轉貸核准成數及金額。
- 信用卡使用情形：
使用循環信用的頻率與比重：如果長期使用循環信用，長達半年以上，會被銀行認為財務狀況不佳。
- 票信狀況：
退補、退票、拒往都將嚴重影響銀行房貸轉貸審核。
- 繳款記錄：
五、借款人的償債能力：
- 房貸轉貸雖然有房子抵押，但借款金額動輒數百萬以上，期間長達20年，必須審核是否具有還款來源，必須準備收入、財力證明：
- 個人戶收入:
勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單，或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定，
再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
相關連結：18種財力證明幫您您向銀行爭取最好的最好的貸款條件 - 企業主則會以:
公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等
再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎房貸轉貸標準。
10個拉高銀行房貸轉貸金額辦法：
- 貸款繳款要正常
如果您有銀行房貸、信用卡、個人信貸，每當繳款時間到的時候千萬不要僥倖選擇遲繳，您可能認為慢繳幾天部會怎麼樣，但這些紀錄都會留存「遲繳註記」紀錄，大幅降低銀行房貸轉貸的核貸條件。
保持繳款紀錄正常的方法：- 每月繳款都要在到期日前完成。
- 信用卡不管刷多少，當期就是要繳多少，刷5萬繳5萬，刷10萬繳10萬，刷的金額越高並能全額繳清，信用分數加分就越多。
- 不要使用過多的信用額度，不然，還是會影響到房貸轉貸的成數。
- 債權銀行超過2家以上一定要整合負債
欠款銀行過多，也會造成信用評估不佳，若把各家銀行的債務整合起來，申請一家利率最低的銀行統一繳款，不僅可以降低利率及月付金，還能省去麻煩，且只貸1家50萬會比貸3家共50萬的記錄好。 - 減少債務：
減少債務的意思是要先還一部分份的債務，而減少債務總額，千萬不要辦理貸款或使用信用卡還債務。 - 提前還款：
若是能在每期應繳的金額(本金加利息)之餘，多償還一些本金，就能代表借款人的收入或財務狀況變好了，對銀行評估房貸轉貸條件有相當幫助。 - 增加其他收入證明(兼職收入或是股票)：
銀行很在意房貸借款人的還款能力，有任何收入、財力證明提供，對提高房貸轉貸成數會有幫助。 - 增加保人：
只要保人條件好，有擔保實益，銀行會大大提高貸款意願，房貸轉貸金額與成數都可與銀行商議。 - 增加抵押品：
無論是其他房屋、土地，一順位或二順位接可。 - 購買銀行房貸壽險：
分行有時缺保險理財商品銷售業績，若能購買相關壽險，將大大增加銀行經理、業務核貸房貸意願。
- 辦理信用貸款：
銀行房貸轉貸受限最高成數，若信用正常，名下又有房子，辦理信貸並不難，以信貸補房貸金額之不足。 - 辦理裝潢貸款：
若是購屋貸款，還可向銀行申請一比中期房屋裝修貸款。
銀行房貸轉貸流程
- 資料審核與調閱聯合徵信：
申辦中古屋貸款時，提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後，即可先送估價。 - 實際鑑價：
一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。 - 審核：
當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。 - 徵信照會：
確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。 - 簽約對保：
銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。 - 設定：
對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。 - 代償原銀行貸款：
確認原銀行欠款餘額及還款帳戶後，轉貸銀行會幫您清償原銀行欠款，但會收一筆代償費。 - 塗銷
清償原銀行欠款後，須致銀行拿清場證明並請代書塗銷原銀行抵押權。 - 撥款：
銀行再調閱謄本確定原銀行抵押權已塗銷，確認後撥尾款。
如果還是貸不到需要的銀行房貸金額怎麼辦？
- 找較積極攻房貸業務的銀行：
目前開發房貸業務較積極的銀行有：新光銀行、台新銀行、台中商銀、陽信銀行、板信銀行、星展銀行、玉山銀行等…，可以嘗試問這幾家比較看看，成功的機會相對較大 - 找外商銀行申請：
外商銀行房貸利率會高一點，但可貸成數高，若能提供足夠收入證明，最高可貸到85％。且估價委由鑑價公司做，比較好談，有時會略高估1成房價，實際最高可借到9成。
但外商銀行很重視還款來源，必須是有明確收入證明的，才能採此方式。 - 找租賃公司辦理：
租賃融資公司（例如中租、裕融….等等）也是金融機構的一種，過去以中小企業公司貸款為主，近幾年也開始涉足不動產二胎貸款，貸款利率高，期限較短。
但借款人及不動產條件較銀行寬鬆，年利率:6%到18%，估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高。 - 找專業貸款代書，介紹利息較低的民間貸款：
先借短期低利民間貸款，同時培養銀行信用記錄，待條件美化後，再向銀行增貸償還民間借款。
衍生閱讀：民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算？如何找到如何找到低利率的民間二胎
為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款？
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- 銀行很熟悉：
長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定，對銀行貸款作業，審核標準很熟悉，與銀行主管也培養了很好的關係，會針對您的信用情形做補強與合理的解說，讓銀行接受並願意增貸。
衍生閱讀：房屋增貸辦不過的5大原因，10個解決方法 - 服務費低：
案件來源，大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來，不需像一般貸款或代辦公司，需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。 - 貸款利率低：
代書長期配合低利又安全的民間金主多，介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
衍生閱讀：民間二胎利息怎麼算？如何找到低利率的民間二胎 - 協助轉貸銀行：
借款期間協助培養信用，日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行，長期降低利息負擔。
- 銀行很熟悉：
