注意5個重點,拉高銀行房貸轉貸金額

  • 為什麼?房子實價登錄估的到,但為何銀行房貸轉貸成數卻只肯借6成多?
  • 房貸繳款還算正常,但銀行卻認為信用評分不高,房貸轉貸不肯多借一些?
  • 有工作,銀行確認為收入證明不夠,不願增貸!
  • 弄懂 5個銀行房貸轉貸金額考量的5大重點,10個拉高銀行房貸轉貸的方法,滿足您的資金需求

銀行房貸轉貸金額考量的5大重點

  1. 房屋所在區位
  2. 房屋周邊環境
  3. 房屋本身屋況
  4. 貸款人信用條件
  5. 貸款人償債能力

一、房屋所在區位

地段是銀行評估房屋價值的最主要因素,評估房貸轉貸金額與貸款成數都是主要參考依據。

每一家銀行都會有區域劃分,例如A區最高可貸到鑑估價的85成;B區可貸7 成;C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。

其中所謂物件區位,分為A區、B區及C區,依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定,例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。

二、房屋周邊環境

  • 小環境:
    臨路巷弄大小,房子與房子間距,是否是無尾巷,都會影響房價。
  • 是否有嫌惡設施:
    如:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等,能夠貸款的成數也較低
  • 小環境加分設施:
    公園、學校、運動場、捷運站等,則對於房屋貸款成數有加分效果。

三、房屋本身屋況

  1. 屋齡:
    房屋越老,建物耐用年限和殘餘價值越低,貸款成數與年限都會受影響。
  2. 建材:
    老式的土造、磚造、加強磚造,屋齡多老舊,貸款成數低。
    鋼筋混凝土(RC)、鋼骨大樓,安全性高,貸款年限及成數也較高。
  3. 土地持有面積:
    公寓、大樓持有的土地面積較小,較不會在意土地持有面積,但若持有面積太低,還是會影響貸款成數。
    透天厝,持有的土地面積,佔估價比重就很重要。
  4. 屋況:
    裝潢所花費用雖不會直接計入銀行估價,但有些中古屋若太老舊,屋況不佳,還是會影響貸款成數。反之有重新整修或裝潢過,這部分銀行還是會在貸款成數調高方式,提高貸款金額。
  5. 房屋瑕疵:
    輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、鋼筋裸露、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外),銀行多不願貸款,即變做,貸款成數也不高。
  6. 房屋坪數:
    坪數太小,若小於15坪以下的套房,除非在雙北市捷運站附近,一般銀行貸款成數多會低到6成以下。
    坪數太大,總價太高,房貸轉貸額度、成數也會較嚴格。

四、借款人的信用條件

    1. 繳款記錄:
      過去12個月各項銀行貸款是否有遲繳超過30天的紀錄,信用卡曾否延遲繳款。
    2. 負債情形:
      銀行負債總額愈高,越不利房貸轉貸核准成數及金額。
    3. 信用卡使用情形:
      使用循環信用的頻率與比重:如果長期使用循環信用,長達半年以上,會被銀行認為財務狀況不佳。
    4. 票信狀況:
      退補、退票、拒往都將嚴重影響銀行房貸轉貸審核。

五、借款人的償債能力:

  • 房貸轉貸雖然有房子抵押,但借款金額動輒數百萬以上,期間長達20年,必須審核是否具有還款來源,必須準備收入、財力證明:
  • 個人戶收入:
    勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單,或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定,
    再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
    相關連結:18種財力證明幫您您向銀行爭取最好的最好的貸款條件
  • 企業主則會以:
    公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等
    再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎房貸轉貸標準。

10個拉高銀行房貸轉貸金額辦法:

  1. 貸款繳款要正常
    如果您有銀行房貸、信用卡、個人信貸,每當繳款時間到的時候千萬不要僥倖選擇遲繳,您可能認為慢繳幾天部會怎麼樣,但這些紀錄都會留存「遲繳註記」紀錄,大幅降低銀行房貸轉貸的核貸條件。
    保持繳款紀錄正常的方法:
    • 每月繳款都要在到期日前完成。
    • 信用卡不管刷多少,當期就是要繳多少,刷5萬繳5萬,刷10萬繳10萬,刷的金額越高並能全額繳清,信用分數加分就越多。
    • 不要使用過多的信用額度,不然,還是會影響到房貸轉貸的成數。
  2. 債權銀行超過2家以上一定要整合負債
    欠款銀行過多,也會造成信用評估不佳,若把各家銀行的債務整合起來,申請一家利率最低的銀行統一繳款,不僅可以降低利率及月付金,還能省去麻煩,且只貸1家50萬會比貸3家共50萬的記錄好。
  3. 減少債務:
    減少債務的意思是要先還一部分份的債務,而減少債務總額,千萬不要辦理貸款或使用信用卡還債務。
  4. 提前還款:
    若是能在每期應繳的金額(本金加利息)之餘,多償還一些本金,就能代表借款人的收入或財務狀況變好了,對銀行評估房貸轉貸條件有相當幫助。
  5. 增加其他收入證明(兼職收入或是股票):
    銀行很在意房貸借款人的還款能力,有任何收入、財力證明提供,對提高房貸轉貸成數會有幫助。
  6. 增加保人:
    只要保人條件好,有擔保實益,銀行會大大提高貸款意願,房貸轉貸金額與成數都可與銀行商議。
  7. 增加抵押品:
    無論是其他房屋、土地,一順位或二順位接可。
  8. 購買銀行房貸壽險:
    分行有時缺保險理財商品銷售業績,若能購買相關壽險,將大大增加銀行經理、業務核貸房貸意願。
  9. 辦理信用貸款:
    銀行房貸轉貸受限最高成數,若信用正常,名下又有房子,辦理信貸並不難,以信貸補房貸金額之不足。
  10. 辦理裝潢貸款:
    若是購屋貸款,還可向銀行申請一比中期房屋裝修貸款。

銀行房貸轉貸流程

  1. 資料審核與調閱聯合徵信:
    申辦中古屋貸款時,提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後,即可先送估價。
  2. 實際鑑價:
    一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:
    當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 徵信照會:
    確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保:
    銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
  6. 設定:
    對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 代償原銀行貸款:
    確認原銀行欠款餘額及還款帳戶後,轉貸銀行會幫您清償原銀行欠款,但會收一筆代償費。
  8. 塗銷
    清償原銀行欠款後,須致銀行拿清場證明並請代書塗銷原銀行抵押權。
  9. 撥款:
    銀行再調閱謄本確定原銀行抵押權已塗銷,確認後撥尾款。

如果還是貸不到需要的銀行房貸金額怎麼辦?

  1. 找較積極攻房貸業務的銀行:
    目前開發房貸業務較積極的銀行有:新光銀行台新銀行台中商銀陽信銀行板信銀行星展銀行玉山銀行等…,可以嘗試問這幾家比較看看,成功的機會相對較大
  2. 找外商銀行申請:
    外商銀行房貸利率會高一點,但可貸成數高,若能提供足夠收入證明,最高可貸到85%。且估價委由鑑價公司做,比較好談,有時會略高估1成房價,實際最高可借到9成。
    但外商銀行很重視還款來源,必須是有明確收入證明的,才能採此方式。
  3. 找租賃公司辦理:
    租賃融資公司(例如中租裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短。
    但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,年
    利率:6%到18%,估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。
  4. 找專業貸款代書,介紹利息較低的民間貸款:
    先借短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
    衍生閱讀:民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算?如何找到如何找到低利率的民間二胎

 

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款

    1. 銀行很熟悉:
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀:房屋增貸辦不過的5大原因,10個解決方法
    2. 服務費低:
      案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
    3. 貸款利率低:
      代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎
    4. 協助轉貸銀行:
      借款期間協助培養信用,日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。