5個影響房貸成數高低的原因,提高房貸額度的6個方法

    • 房屋貸款與其他貸款方式比較起來,有三大優點:(1)額度高、(2)利率低、(3)有寬限期。
    • 當您需要一筆週轉資金,房屋貸款是最好的方式!
    • 所以 能拉高銀行房屋貸款借款成數,對您的資金調度最有利。

影響房屋貸款成數高低的5個因素:

    • 有人可以貸8成 8成5 甚至9成 有人卻只可以貸6成 7成
      銀行決定貸款成數的主要考量是人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,,是銀行最重視的。
    • 對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要
    • 如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可能把可貸成數調高,加碼借給你。

1.工作職業屬性:

越是屬於穩定收入、高收入行業,尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。

2.收入證明 有穩定收入:

是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數。

3. 財力證明:

沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。

4.聯徵記錄:

聯徵記錄的信用評分是銀行貸款的第一道門檻,如果信用分數不理想,一定要找出問題所在,及時處理,才不會影響申辦貸款的成功率。

5.銀行往來紀錄:

銀行往來的負債類型、總額、繳款記錄、往來期間長度,都是影響銀行房貸成數重要因素。

 

提高房貸成數的6個方法:

1.了解銀行估價要點,補強房子的條件:

房屋估價決定大概可貸的金額與成數,除地點地段外,屋況、小環境加分設施的強調,嫌惡設施的掩飾或解釋…
了解銀行房屋估價原則,提前準備,拉高銀行房屋估價。

2. 證明本人資信條件:

盡量證明自己的還債能力佳,例如提出薪資單、扣繳憑單、存款證明等等。

3.提供保人或擔保品:

可提高貸款成數及核准機率,若前述方式評估的貸款額度不夠高,也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件,例如能提供擔保人願意擔保。

4.搭配其他種類信貸:

除一般房貸外,可向銀行同時申辦銀行二胎房貸或信貸,拉高房貸成數。

5.長期固定在一家銀行交易:

長期往來,銀行比較信任老客戶,貸款時有機會爭取到低利率、高額度。

6.提高貸款利率,縮短攤還年限:

利率高,銀行收益高,承做意願也高,縮短借款年限,降低銀行承貸風險,相對可拉高房貸成數。

 

房屋貸款銀行估價的8個要點?

銀行風險評估的目的是要以將來他們萬一要法拍你這間房子時,會以好脫手為考量。
主要的考量點如下

1. 地段:

地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素

2.年份:

房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,年份太久例如是40年或是50年的房子時,銀行可能會只評估土地的價值因為房子殘餘價值越低會影響以後拍賣的價格。

3. 建築方式:

老式的加強磚造與後來的鋼筋混擬土(RC),安全性和價值當然不同。

4. 土地持有面積的價值:

房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,價值也比較高。

5. 內部屋況:

有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。只是裝潢用材上對估價加分不大,對好不好脫手加分比較大。有些人會號稱花了上百萬裝潢,銀行估價不會把裝潢費完全加在估價中的。

6.周遭嫌惡設施:

例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。

7.嚴重瑕疵:

例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。

8. 坪數:

坪數太大或太小,貸款成數會被扣分,如果是小套房產品,除非總建坪達到15坪以上,一般銀行也不太願意承做貸款。
不算車位,大於60坪以上的,除分是精華區豪宅,貸款成數也會受影響。

提高信用分數,拉高銀行貸款金額的6個方法

提高信用分數,拉高銀行房貸金額的6個方法

    1. 貸款繳款要正常
      如果您有銀行房貸、信用卡、個人信貸,每當繳款時間到的時候千萬不要僥倖選擇遲繳,您可能認為慢繳幾天部會怎麼樣,但這些紀錄都會留存「遲繳註記」紀錄,大幅降低信用分數
      保持繳款紀錄正常的方法:
      • 每月繳款都要在到期日前完成。
      • 信用卡不管刷多少,當期就是要繳多少,刷5萬繳5萬,刷10萬繳10萬,刷的金額越高並能全額繳清,信用分數加分就越多。
      • 不要使用過多的信用額度,不然,還是會影響到信用分數
    2. 債權銀行超過2家以上一定要整合負債
      欠款銀行過多,也會造成信用分數不佳,若把各家銀行的債務整合起來,申請一家利率最低的銀行統一繳款,不僅可以降低利率及月付金,還能省去麻煩,且只貸1家50萬會比貸3家共50萬的記錄好。
    3. 減少債務:
      減少債務的意思是要先還一部分份的債務,而減少債務總額,千萬不要辦理貸款或使用信用卡還債務。
      還款時,建議先還利息較高的款項,不過,這不是提高信用分數最好的方式。可借貸金額和已使用額度之間的差距是評分因素之一所以,優先還金額比較大的債務,差距拉大後,自然可以提高信用分數
    4. 提前還款:
      若是能在每期應繳的金額(本金加利息)之餘,多償還一些本金,就能代表借款人的收入或財務狀況變好了,多少能增加借款人的信用分數。
    5. 不要隨便停用信用卡:
      持有信用卡張數的多寡,原則上並不會影響信用評分;但信用卡持有張數愈多,能讓信用卡總額度因此增加,故在刷卡金額不變的前提下,
      將使信用卡額度使用率下降,並有助於信用評分的提升。
      延伸閱讀:個人信用評分如何判讀

      補充:
      若某信用卡不再使用,剪卡會影響信用評分嗎?
      信用長度類資料為聯徵中心信用評分參考項目之一,故將信用卡剪卡可能讓信用長度因此減短,進而導致信用評分因此降低;但信用長度類資料配分比重相對較少,故剪卡對評分應不至於產生嚴重之影響。
      建議保留目前使用最久的信用卡,

      可讓信用歷史長度維持在一定之水準。
    6. 三個月別申請超過三家以上的信用卡或貸款:
      因為短期內查詢次數愈多,可能代表此借款人近期的資金需求較為急迫,對風險具有警示的功用,故被納入評分標準。
      另為避免借款人因短期內向多家金融機構比價(如:為取得更好之利率、額度…等貸款條件)進而導致評分降低,
      故聯合徵信中心將30天內之查詢皆視為同一筆信用需求,亦即只計算為1次查詢;然當超過30天之新查詢,則將視為不同之信用需求。
      但如果是自己查詢自己的信用分數,將不算在聯徵次數內

假如銀行房貸成數貸不到需求金額怎麼辦?

假如銀行房貸成數貸不到需求金額怎麼辦?

由於需要資金但銀行又不願核貸需求額度,那該怎麼辦呢?

幾個方法給您參考看看:

    1. 找較積極攻房貸業務的銀行:
      目前開發房貸業務較積極的銀行有:新光銀行台新銀行台中商銀陽信銀行板信銀行星展銀行玉山銀行等…,可以嘗試問這幾家比較看看,成功的機會相對較大
    2. 找外商銀行申請:
      外商銀行房貸利率會高一點,但可貸成數高,若能提供足夠收入證明,最高可貸到85%。且估價委由鑑價公司做,比較好談,有時會略高估1成房價,實際最高可借到9成。
      但外商銀行很重視還款來源,必須是有明確收入證明的,才能採此方式。
    3. 找租賃公司辦理:
      租賃融資公司(例如中租裕融….等等)也是金融機構的一種,過去以中小企業公司貸款為主,近幾年也開始涉足不動產二胎貸款,貸款利率高,期限較短。
      但借款人及不動產條件較銀行寬鬆,年
      利率:6%到18%,估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高。
    4. 找專業貸款代書,介紹利息較低的民間貸款:
      先借短期低利民間貸款,同時培養銀行信用記錄,待條件美化後,再向銀行增貸償還民間借款。
      衍生閱讀:民間二胎民間二胎息怎麼利息怎麼算?如何找到如何找到低利率的民間二胎

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款

為什麼找安心代書協助辦高成數房屋貸款

    1. 銀行很熟悉:
      長期與銀行配合房屋買賣貸款及抵押設定,對銀行貸款作業,審核標準很熟悉,與銀行主管也培養了很好的關係,會針對您的信用情形做補強與合理的解說,讓銀行接受並願意增貸。
      衍生閱讀:房屋增貸辦不過的5大原因,10個解決方法
    2. 服務費低:
      案件來源,大多是老客戶介紹或提供專業不動產問題諮詢而來,不需像一般貸款或代辦公司,需支付大量廣告費或高額的業務獎金招攬案件。 所以 服務費比一般貸款代辦公司低不少。
    3. 貸款利率低:
      代書長期配合低利又安全的民間金主多,介紹的民間房屋二胎利率通常都比較低。
      衍生閱讀:民間二胎利息怎麼算?如何找到低利率的民間二胎
    4. 協助轉貸銀行:
      借款期間協助培養信用,日後將民間二胎房屋貸款轉貸銀行,長期降低利息負擔。