持分土地分割是什麼?要怎麼分割?有什麼限制?

土地分割 土地分割

土地分割

  • 持分土地大多是因為繼承,會導致共同持有的狀況。土地分割
  • 不過如果其中一部份的持分土地被有心人士買走,提出訴訟分割的話,就可能因此造成嚴重損失!
  • 自己和兄弟姊妹共同持份,若想單獨以個人持份土地出售或向銀行借款,要如何做?土地分割
  • 其實只要持分土地過半就可出售,不過須告知其他持分人,抑或辦理土地分割再出售。土地分割

持分土地的共有類型:土地分割

  1. 分別共有
    共有人能夠隨時提出土地分割權利,可以單獨處分個人持分土地的部份,但若出售,共有人有優先承購權。
  2. 公同共有
    有人因共同關係共享所有權,共有人無法單獨處分其個人持分土地的部份,無法抵押借錢及出售。須先辦理變更共有型態後,才能單獨處分。

 

持分土地的管理約定方式:土地分割

  1. 分管契約
    持分土地共有人全體同意使用管理方式,並訂定合約,內容及方法沒有限制。
  2. 分管決定
    持分土地共有人多數決決定使用、管理方式,少數或不表示意見者,均受其約束。
  3. 分管裁定
    若「分管決定」的持分土地共有人有異議,提出申請,依法進行裁定,全體共有人皆需受約束。

 

持分土地分割的類型:土地分割

1. 協議分割

    • 持分土地分割共有人全體同意分割及非配方式,分割方式須符合相關法令規定。
    • 以書面約定,亦可送地政機關辦理登記。
  • 2. 調解分割

    • 持分土地分割共有人向法院或土地所在地調解機構聲請調解,並經調解成立。
    • 可送地政機關辦理分割共有物登記。
  • 3. 判決分割

    • 持分土地分割共有人無法達成共識,可向法院聲請分割共有物,透過訴訟方式分割。
    • 可做原物分割或變價拍賣分割。
    • 法院判決持分土地分割方式有強制力,所有持分土地共有人接受到約束。
  • 相關連結:土地分割丈量辦法


持分土地分割限制:

  • 不是所有的持分土地共有人都同意,就能分割,法律明文規定,不能分割的情形如下:

一、 特別目的不能分割

此類土地一般須維持共有關係才能顯其效用,若分割反而違背其使用目的,將無法請求分割:

    • 共有道路
      共有道路分割將有害公益,因此除了持分土地分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外,原則上不得分割。
    • 界標、界牆、共有之契據
      這些屬共有物繼續供他物之用,而為其物之利用所不可缺。不可或缺,不可分割。
    • 區分所有建物之建築基地
      為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係,基地依其使用目的無法分割。

二、契約訂有不分割之期限者

持分土地分割共有人全體可訂定不分割期限,不過此項期限最長不得超過5年。約定在期限未滿前,除非全體共有人皆同意分割外,約定期間內,不能分割。

但有民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者,仍得隨時請求分割」情形發生,共有人依然可以請求分割。 (重大事由可能指部分被扣押、共有人受破產宣告等等)

三、 法令禁止分割:

1.建築基地
建築法第四十四條規定:「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形,規定建築基地最小面積之寬度及深度;建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到規定最小面積之寬度及深度,不得建築。」。

2.建築基地法定空地
建築法第十一條之三規定:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」

3.小於單位面積者禁止再分割
土地法第三十一條規定:「直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區內之土地,得斟酌地方經濟情形,依其性質及使用之種類,為最小面積單位之規定,並禁止其再分割。前項規定,應經中央地政機關之核准。」

4.遺產稅未繳清者
遺產與贈與稅法第八條規定:「遺產稅未繳清前,不得分割遺產。」

5.土地重劃與區段徵收期間
土地法第一三五條規定:直轄市或縣(市)地政機關因左列情形之一,經上級機關核准,得就管轄區內之土地,劃定重劃地區,施行土地重劃,將區內各宗土地重新規定其地界:

      • 實施都市計畫者。
      • 土地面積畸零狹小,不適合於建築使用者。
      • 耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
      • 將散碎之土地交換合併,成立標準農場者。
      • 應用機器耕作,興辦集體農場者。

6.耕地之禁止原物分割
農業發展條例第十六條規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:

      • 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。
      • 部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更 部分,得為分割。


持分土地可以單獨所有權人出售嗎?土地分割

  • 可以單獨出售,但共有人若要出賣自己的持分,必須先通知其他共有人,其他共有人可以同一價格主張優先承買,』,藉此使土地的共有人簡化,進而提升土地的經濟利用價值。
  • 持分土地辦所有權移轉時,地政機關的土地登記申請書,上面明載『優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實出賣人願負法律責任』
  • 若未通知其他共有人,但持分土地已經完成過戶,依照法律的規定,不能對買受人主張買賣無效。只是出賣人對其他共有人若因此造成損失,須負賠償之責任。


持分土地可以單獨所有權人借款嗎?土地分割

  • 持分土地部分所有權人可以單獨辦理抵押借款,不需通知其他共有人。
  • 但一般銀行多不願辦理,大多數都是向民間,利率比銀行高很多。
  • 其實 持分土地雖不能單獨處分,但還是有其價值,若信用良好,所需資金佔土地公告現值總值比率低,貸款金額若不高(一般是300萬以內),還是有銀行願意以信貸的方式辦理持分土地貸款
  • 此外,若借款人是公司負責人,可以拿持分土地向租賃公司借款,利率一般比民間低。
    相關連結:持分土地貸款要怎麼借


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    相關連結:如何找到低利的民間貸款
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